Små hus: En komplett guide (priser, regler, byggråd)

Små hus

Innehåll:

1. Arkitektritat hus eller elementhus 2. Pris, bygglovsansökan och entreprenörer 3. Tips för genomförandet

Ett litet hus kan vara en praktisk lösning i många situationer. För några handlar det om finansiering eftersom det är alltid är stora summor inblandade när man ska bygga ett nytt hus. Om din budget är begränsad kan ett litet hus vara det alternativ som gör att du ändå kan få den bostad som du önskar dig. Ofta finns det även möjlighet att bygga ut huset vid ett senare tillfälle om behovet av plats skulle uppstå. För andra är ett litet hus helt enkelt den mest praktiska lösningen.

I den här artikeln har vi samlat information om vad du behöver veta när du vill bygga ett litet hus. Du kan bland annat läsa om olika hustyper, genomsnittspriser och vilka aktörer som är involverade i processen. Vi ger dig även tips för hur du hittar rätt entreprenör till projektet.

Arkitektritat hus eller elementhus?

En frågeställning som du måste ta ställning till när du ska bygga hus är valet mellan elementhus och arkitektritat hus. Båda lösningarna har för- och nackdelar och det är helt och hållet upp till var och en att välja vilken lösning som passar bäst. 

Fördelarna med elementhus är ett något lägre pris och kortare byggtid även om det inte är skrivet i sten att det blir så. Nackdelarna med elementhus är att möjligheterna för en unik estetisk utformning är starkt begränsad och lösningen erbjuder inte samma anpassningsmöjligheter som ett arkitektritat hus. Väljer du att bygga ett arkitektritat hus engagerar du en arkitekt som kan rita huset från grunden. På så sätt går det att skapa en bostad som är optimalt anpassad efter omgivningen, tomten och de som ska bo i huset. Har du planer på att bygga en generationsbostad kan du till exempel välja mellan att dela in huset i separata bostäder eller ha en gemensam yta som binder ihop dem. Att få huset ritat av en arkitekt är naturligtvis dyrare än att välja ett elementhus, men den extra kostnaden behöver dock inte vara särskilt hög. Priset beror nämligen till stor del på vilka lösningar du väljer. 

När en del väljer att bygga ett litet hus gör de det för att kunna bygga billigt och snabbt. Många har även planer på att bygga ut huset längre fram i tiden, eller att sälja det för att kunna köpa en större fastighet. I det fallet är elementhus ofta den mest praktiska lösningen. 

Vill du ha ett kostnadsförslag för projektet? Ta emot upp till tre förbehållslösa anbud genom att klicka dig vidare till startsidan.

Hur mycket kostar det att bygga ett litet hus?

För att kunna räkna ut genomsnittspriset på olika byggprojekt har vi på Byggstart utvecklat en egen prisdatabas. Den baserar sig på projekt utförda av entreprenörer som är knutna till plattformen.

Vi ser att genomsnittspriset för att bygga små hus ligger runt 30.000 kronor per kvadratmeter. De billigaste projekten kan gå ner mot 25.000 kronor, inklusive moms, per kvadrat. Vi ser även att för mer exklusiva bostäder kan kvadratmeterpriset gå upp över 50.000 kronor. Kvadratmeterpriset är något högre för större hus eftersom det finns skalfördelar när man bygger större. Priserna ovan inkluderar alla kostnader som är knutna till uppförandet av bostaden, kostnader för arkitekt och projektering tillkommer; räkna med mellan 200.000 och 500.000 kronor.

Hur får du ut så mycket som möjligt av din budget?

Här nedanför hittar du en lista över saker som du kan göra för att hålla ner kostnaderna:

  • Håll utkik efter erbjudanden: Ju tidigare du bestämmer dig för vilka material som du vill använda, desto större är chansen att du hittar dem till sänkt pris hos detaljister. Material som du själv ansvarar för att köpa in kan till exempel vara parkett, kakel, trappor samt badrums- och köksinredning. 
  • Överväg vilka rum du behöver: Några rum kostar mer än andra att bygga. Badrum, kök och andra våtutrymmen är de dyraste och de har en stor inverkan på slutpriset. Överväg därför hur många sådana rum du behöver, för genom att begränsa dem kan projektet bli betydligt billigare. 
  • Välj billigare lösningar: De material, lösningar och den standard som du väljer har stor inverkan på slutsumman. Det handlar bland annat om tekniska system som el, uppvärmning och ventilation som finns i en rad olika prisklasser och varianter. Detsamma gäller utvändiga alternativ som fasadbeklädnad, taktäckningsmaterial och fönster.
  • Välj standardlösningar: Om du vill hålla nere kostnaderna lönar det sig att begränsa antalet speciallösningar. Det utesluter till exempel platsbyggda garderober och skåp. Ett betydligt billigare alternativ är att köpa standardlösningar som finns hos återförsäljare. 

Inflyttningsklart efter bara några månader

Här nedan hittar du ett exempel på hur lång tid det kan ta att bygga ett litet hus. Vi tar även upp de olika stegen så att du kan få en inblick i vad som förväntas av dig som byggherre:

  1. Arbete med arkitekt (inklusive bygglovsansökan): 3-6 månader
  2. Anbudsprocess med entreprenörer: 1-3 månader. Det här steget kan delvis genomföras parallellt med arbetet med arkitekten.
  3. Markarbete: cirka en månad 
  4. Betongarbete/gjuta grund: cirka en månad
  5. Vädertätad stomme (timmerarbete): 2-3 månader. Observera att det här steget går betydligt fortare med elementhus än platsbyggda lösningar.
  6. Invändigt arbete:: 2-3 månader. Det här steget omfattar arbeten med snickare, plattsättare, elektriker, VVS-montörer, målare och så vidare.

Du bör räkna med minst ett år från det att du påbörjar planeringen tills dess att huset står klart. Som exemplet ovan visar utgör planering och bygglovsansökan nästan hälften av tiden, men det kan emellertid variera. Om du väljer ett elementhus kan det effektivisera såväl planeringen som det administrativa arbetet och själva bygget. Tänk även på att om du väljer att bygga större, med hög standard och många speciallösningar, medför det att projektet tar längre tid.

Bygglovsansökan och startbesked

När man ska bygga ett nytt hus är det alltid bygglovspliktigt. Du som privatperson kan inte ansöka om bygglov på egen hand utan måste anlita en projektör som förbereder bygglovsansökan och skickar in den till kommunen för din räkning. Det är vanligtvis arkitekten som tar på sig rollen som projektör. 

När det handlar om att ansöka om bygglov för en nybyggnation är det vanligast att ansöka i två steg. Du börjar då med att ansöka om ett startbesked och därefter ansöker du om bygglov. Handläggningstiden är lagstadgad till 10 veckor men det kan ta längre tid än så om du blir ålagd att komplettera ansökan eller om någon granne har invändningar mot ditt planerade husbygge. 

Planering och dokumentation

Även om det i regel är en fördel att påbörja anbudsprocessen så tidigt som möjligt är det inte lönt att kontakta olika entreprenörer innan du har de nödvändiga ritningarna och en projektbeskrivning. Utan tillräcklig information är det svårt för entreprenören att uppskatta både tidsåtgång och kostnad. De flesta entreprenörer föredrar att bli kontaktade när planeringen är klar och förhandsbeskedet är godkänt av kommunen, men du kan även börja begära in anbud så fort ansökan om förhandsbeskedet är inskickad. Ett förhandsbesked ger en indikation till entreprenören att projektet faktiskt kommer att genomföras. 

Till en ansökan om förhandsbesked för ett nytt hus behöver du fasad-, plan- och sektionsritningar samt en situationsritning som visar husets placering i förhållande till detaljplanen. 

För att entreprenören ska kunna ge dig ett korrekt pris bör du även göra en detaljprojektering. En sådan inkluderar:

  • Rumsritning innehållande materialval, belysning, uppvärmning och så vidare för respektive rum.
  • Dörr- och fönsterschema som tar upp storleken och typen av dörrar respektive fönster.
  • Arbetsritningar, som är mer detaljerade än bygglovsritningarna, vanligtvis ritade i skala 1:50. Ritningarna visar i detalj hur huset ska byggas.

Med de här dokumenten som utgångspunkt kan en seriös entreprenör ge ett detaljerat och rättvisande kostnadsförslag. Det gör det även enklare för dig att jämföra de olika offerterna eftersom alla entreprenörer har fått samma grundmaterial gällande det projekt som du vill ha utfört. Du bör alltid begära in offerter från tre aktörer. 

För att komma i kontakt med kvalitetskontrollerade entreprenörer med relevant erfarenhet kan du kostnadsfritt lägga in ditt projekt på Byggstart.se. Därefter kommer du att få förbehållslösa anbud från flera aktuella aktörer.

Hur hittar du rätt entreprenör?

Att bygga hus, oavsett storlek, är ett omfattande projekt. Nedan finner du en lista över några av hantverkarna som vanligtvis är involverade i ett husbygge:

  • Markentreprenör
  • Betongentreprenör
  • Snickare
  • Elektriker
  • Rörläggare
  • Ventilationsmontör
  • Takläggare
  • Plåtslagare
  • Tätskiktsspecialist
  • Plattsättare
  • Målare

För att säkerställa en jämn byggtakt för projektet krävs det en bra koordinering mellan de olika fackområdena. Det kan vara en krävande uppgift och därför väljer de flesta som ska bygga hus att organisera projektet som en total- eller generalentreprenad. Vid en totalentreprenad skriver byggherren bara kontrakt med ett företag som tar hand om både projektering och utförande. Väljer man istället en generalentreprenad har man ett kontrakt för genomförande och ett eller flera separata kontrakt för projektering.

Huvudentreprenören har ansvaret för organiseringen och genomförandet av allt byggarbete. Det är i regel ett snickarföretag. Firman utför delar av arbetet själv och kontrakterar underentreprenörer för att täcka övriga arbetsområden. I och med det behöver du inte själv ta ansvar för att organisera och koordinera projektet. En annan fördel är att du bara har en kontaktperson att förhålla dig till. Det är praktiskt om du skulle upptäcka eventuella brister och fel i arbetet som har utförts, eftersom det är totalentreprenören som har ansvar för att åtgärda felen, oberoende av vilken aktör som har gjort misstaget.

Vilket företag som du väljer som huvudentreprenör är därför ett av de viktigaste besluten som du tar i ett byggprojekt. Var därför noga när du utvärderar de olika kandidaterna i anbudsprocessen. Listan här nedanför tar upp de viktigaste kriterierna som du bör kontrollera när du väljer entreprenör:

  • Referensprojekt
  • Pris
  • Utförandekapacitet
  • Ekonomisk soliditet (kreditkontroll ger den mest aktuella informationen)
  • Certifieringar
  • Försäkringar
  • Personkemi

Byggstart har vi byggt upp ett nätverka av kvalitetskontrollerade entreprenörer för att göra det enkelt för dig att välja hantverkare till ditt byggprojekt. Vi har kontrollerat referenser, kreditvärdighet och certifieringar för alla företag som får tillgång till plattformen, och vi följer upp dem löpande. Endast företag som upprätthåller en hög kvalitet och konkurrenskraftiga priser över tid får fortsatt förtroende att använda plattformen. Det är gratis att lägga in ett uppdrag och du förbinder dig inte till något genom att göra det.

10 tips för att säkerställa en lyckat genomförande

  1. Gör en bra projektplan och sätt av tillräckligt med tid för både projektering och utförande
  2. Boka ett möte med banken så tidigt som möjligt för att kartlägga projektets budgetramar
  3. Se till att du har tillräckligt med dokumentation klar när du kontaktar entreprenörerna så att de kan ge dig ett realistiskt anbud
  4. Gör en detaljprojektering före byggstarten
  5. Begär in anbud från minst tre olika företag
  6. Skriv ett detaljerat och juridiskt bindande kontrakt med entreprenören
  7. Ta inte på dig mer eget arbete än vad du har kompetens och tid till
  8. Besöka byggplatsen regelbundet och upprätthåll en bra kommunikation med entreprenören
  9. Var med på slutbesiktningen, som ska genomföras av en extern besiktningsman, och få eventuella fel som upptäcks åtgärdade innan du betalar den sista delsumman av kontraktet 
  10. Se till att få all relevant dokumentation överlämnad när huset är färdigställt

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.