Vindsvåning: Den kompletta bygguiden (pris, regler och tips)

Vindsvåning

Innehåll:

1. Bygge av vindsvåning 2. Lönar det sig? 3. Bygglov och fackfolk

På grund av de senaste 20 årens prisökning på bostäder i storstäder har allt fler bostadsföreningar och fastighetsägare bestämt sig för att bygga om vinden till lägenheter. Det är ett omfattande projekt som kostar mycket men rätt utfört kan det vara en riktigt bra investering för bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren. Ett projekt av den här storleken kräver arkitekter och entreprenörer som har lång erfarenhet och kompetens gällande vindsutbyggnad. På Byggstart har vi samlat kvalitetskontrollerade entreprenörer på ett och samma ställe så att det ska bli enklare för bostadsrättsföreningar, fastighetsägare och privatpersoner att komma igång med dylika projekt.

När ska man sälja?

Om det finns ett intresse inom bostadsrättsföreningen att bygga en eller flera lägenheter på vinden dyker i regel frågeställningen om hur man kan sälja prospekten upp. Det finns några alternativ att välja mellan:

  1. Sälja arealen till en byggherre för ett förhandsbesked: Det här är ett alternativ som håller på att växa fram och där professionella byggherrar har specialiserat sig på den här typen av projekt. De arbetar med att identifiera, köpa och bygga om vindar. Fördelen med att vända sig till en sådan aktör som ett första steg, är att hela risken tas över av byggherren, och bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren behöver inte lägga ner någon större kraft eller tid på projektet. Nackdelen är att priset som erbjuds normalt sett är betydligt lägre än om man väljer att själv ta projektet vidare. En byggherre är i regel villig att betala allt från 10.000 till 30.000 kronor per kvadratmeter för vindsytor i lägenhetshus, beroende på läge och byggnad. Avtalet brukar vara utformat på så sätt att transaktionen inte görs om inte byggherren får ett godkänt förhandsbesked från kommunen. Risken som byggherren tar på sig är alltså begränsad till arkitekt/projekteringskostnader, kostnader som ligger på ett par hundratusen kronor för ett vindsprojekt i ett lägenhetshus. Tänk på att en professionell byggherre inte är villig att ta på sig uppdraget om personen i fråga inte är väldigt säker på att få ett positivt förhandsbesked, så om byggherren är mycket intresserad av ett köp kan det vara en bra anledning till att själv ta projektet vidare ytterligare ett eller två steg. 
  2. Få ett förhandsbesked och sedan sälja till en byggherre: I det här fallet anlitar fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen en arkitekt som ritar de olika ritningarna och sammanställer bygglovsansökan till kommunen. Man tar alltså en ekonomisk risk eftersom man inte vet om bygglovet blir godkänt eller inte av kommunen. För att förbättra sina chanser kan man kontakta en bygglovshandläggare på kommunen för att ta del av deras tips och råd för att undvika de fällor som de flesta går i och som leder till ett avslag på ett förhandsbesked. En arkitekt med mycket erfarenhet från tidigare vindsprojekt kan också reducera risken för avslag.  Försäljningspriset på vindsytan blir betydligt högre än om man säljer direkt till en professionell byggherre. Fördelen med den här lösningen är att man kan få ett högre pris men undviker de kommande momenten och riskerna gällande genomförande, uppföljning av entreprenör och en utdragen försäljning. 
  3. Bygga om för att sälja: Väljer man det här alternativet anlitar fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen en entreprenör som står för genomförandet av projektet och man säljer själv lägenheten/lägenheterna med hjälp av en mäklare. Om det finns ekonomiska resurser och nödvändig kompetens i bostadsrättsföreningen är det här normalt sett det mest lönsamma alternativet.

Hur ser ekonomin i ett vindsprojekt ut?

Kostnaderna för bygglov, bygge, finansiering och försäljning varierar mycket från projekt till projekt. Här nedan har vi satt ihop ett överskådligt exempel som visar ekonomin i ett projekt där en bostadsrättsförening bygger om vinden till lägenheter som sedan ska säljas:

  • Försäljningspris: 80.000 kronor per kvadratmeter (cirkapris för vindsvåningar  i Stockholm centrum)
  • Projekteringskostnad: 5.000 kronor per kvadratmeter. Priset kan variera en del men inkluderar alla arkitekt- och projekteringskostnader.
  • Byggkostnad: 30.000 kronor per kvadratmeter. Priset varierar mycket men är sällan lägre än 20.000 kronor per kvadratmeter när det gäller bygge av nya lägenheter. Kostnaden kan även gå upp mot 40.000 kronor per kvadratmeter för komplexa projekt med stora ingrepp i taket och bygge av ett nytt trapphus. 
  • Finansierings- och försäljningskostnader: 3.000 kronor per kvadratmeter. Ett pris som varierar mycket beroende på ränteläge och volym. 
  • Överskott i exemplet: 42.000 kronor per kvadratmeter

Se till att du uppfyller kraven

När du ska bygga ut måste du alltid se till att du uppfyller alla de krav som står i plan- och bygglagen samt att ditt bygge inte strider mot områdets detaljplan och andra kommunala planer. Särskilt när du ska bygga en ny bostad är det viktigt att du har koll på all dokumentation, för om du inte får lägenheten godkänd kan du inte sälja den. 

För att få vindsvåningen godkänd som lägenhet måste den ha alla huvudfunktioner som krävs i en bostad. Med huvudfunktioner avses badrum och toalett, kök, sovplats och vardagsrum. Det räcker med andra ord inte med tillgång till ett gemensamt kök eller badrum. Du kan fortsätta att hyra ut rum men du kan inte kalla det för en enskild lägenhet så länge inte alla huvudfunktioner är uppfyllda. Lägenheten måste dessutom ha en ingång som är fysiskt avskild från din och övriga lägenheter. 

Dessutom måste vindsvåningen vara en egen brandcell. Det gäller både i förhållande till andra bostäder och eventuell annan vindsyta som fortfarande används som förråd eller liknande. Utöver det tillkommer krav på utrymningsvägar. Det sistnämnda kan vara lite mer problematiskt för en vindsvåning än en lägenhet på första våningen då det inte får vara med än fem meter ner till marken från en utrymningsfönster. För att uppfylla de kraven kan du installera en brandtrappa. Det finns varianter som ser som en vanlig list när de här ihopfällda så de behöver nödvändigtvis inte ha så stor inverkan på estetiken. Det är även krav på trapphus, något som kan göra att priset stiger för många vindsprojekt. 

Hur går sökprocessen till?

Alla rum som är avsedda som bostadsrum måste även uppfylla en mängd krav från plan- och bygglagen. Det handlar bland annat om brandsäkerhet, takhöjd och dagsljusinsläpp, krav som är avsedda för att säkerställa en hög användarvänlighet och en bra bokvalitet. När du ska bygga en vindsvåning måste du till exempel se till att takhöjden är minst 2,30 meter där taket är horisontellt för att få rummet godkänt. Det innebär att du i regel måste höja taket när du inreder vinden, ett dyrt och omfattande arbete. Måste taket höjas måste du även anlita en arkitekt som kan rita de nödvändiga ritningarna; fasad-, plan- och sektionsritning samt situationsplan. Vid en vindsutbyggnad är det vanligt att man ansöker i två steg där man börjar med ett förhandsbesked för att därefter ansöka om bygglov när alla övriga detaljer så som entreprenadform och finansiering är på plats. 

Anlita bra hantverkare

För att få ut så mycket som möjligt av det potentiella projektet lönar det sig att anlita en arkitekt för att rita upp lägenheten. Det är inte ovanligt att anlita en arkitekt som projektör, så här kan du slå två flugor i en smäll. En arkitekt vet även vad som är mest fördelaktigt rent byggnadstekniskt och när du söker efter en entreprenör kommer en del av dem sätta stort värde på att du har ritningar på vad du är ute efter och vill göra. Ritningarna ger dig också ett bra underlag för att få en så rättvisande offert som möjligt eftersom ju mer detaljer entreprenören får ta del av ett desto mer exakt pris kan företaget ge. Har du planritning och rumslösning tillgänglig minskar även risken för oenigheter under byggets gång. Det är emellertid viktigt att du hittar en entreprenör som du kan lita på och som gör ett bra arbete, ett jobb som kan ta ett tag eftersom det finns många oseriösa aktörer på marknaden. 

Byggstart kan hjälpa dig med att hitta kompetenta hantverkare som du kan lita på. Vi lägger ner mycket tid och resurser på att kvalitetssäkra entreprenörer och hantverkare för att göra det lättare för dig att göra ett bra val. Det är inte alltid så lätt för en oerfaren byggherre att veta vad personen i fråga ska titta efter och det finns många fallgropar som man gärna vill undvika. Registrerar du ditt projekt på Byggstart blir du ihopkopplad med kvalitetskontrollerade entreprenörer som passar ditt projekt. Det är gratis och förbehållslöst för dig som är byggherre att använda tjänsten. 

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.