Bygga om hus: En komplett guide (priser, regler, tips)

Bygga om hus

Innehåll:

1. Introduktion till begreppet ombyggnad 2. Priser och hantverkare 3. Regler och tips

Mer plats, bättre planlösning och högre standard i hemmet; det finns många anledningar till varför man vill bygga om hus.

Det är vanligt att man använder renovering och ombyggnad som synonymer, men en ombyggnad har rent byggtekniskt en specifik innebörd. Ombyggnad innebär att väsentliga delar av byggnaden förnyas, men det är svårt att på ett tydligt sätt formulera vad som ska till för att ett projekt ska klassificeras som en ombyggnad då det saknas en tydlig definition i plan- och bygglagen. Om ett bygg- och renoveringsprojekt anses vara en ombyggnad så medför det emellertid att krav kan ställas på hela byggnaden. En renovering, eller så kallad “ändring”, ställer däremot endast byggtekniska krav på de delar som ska renoveras. Vilka krav som ställs påverkas egentligen inte, men eftersom en ombyggnad är mer omfattande kan även högre krav ställas, exempelvis gällande tillgänglighet för funktionsvarierade och brandsäkerhet. 

En ombyggnad kan beröra både exteriören och interiören, eller bägge delar. Invändig ombyggnad handlar oftast om väsentlig ändring av planlösning, tekniska lösningar och användning, exempelvis vid omvandling av biyta till boyta. Utvändig ombyggnad kan betyda att man väsentligt ändrar fasaden eller husets estetiska karaktär genom att exempelvis bygga om från sadeltak till platt tak. Varje projekt bedöms enskilt, så prata med byggnadsnämnden i din kommun för att ta reda på om ditt projekt klassas som ombyggnad eller renovering.

Få anbud på ditt projekt: Lägg ut jobbet på Byggstart.se

Vad kostar det att bygga om?

Ju större ombyggnaden är, desto mer kommer det att kosta dig - det säger sig själv, men storleken på projektet kan faktiskt ha en positiv inverkan på kvadratmeterpriset. I regel har större ombyggnadsprojekt ett lägre kvadratmeterpris än mindre projekt. Orsaken till detta är att det finns många kostnader i ett byggprojekt som är någorlunda fasta oavsett storlek, och om man sprider ut dessa över fler kvadratmeter blir givetvis snittet lägre. Dessa kostnader inkluderar exempelvis projektering, bygglovskostnader och arkitektarvode.

Det är dock inte enbart storleken som påverkar projektets kostnad. Komplexitet och materialval spelar också en avgörande roll. Rum som kräver rörläggning och fuktspärr (som kök och badrum) har ett kvadratmeterpris som är betydligt högre än vanliga rum som sovrum och vardagsrum. Samma sak gäller för bärande strukturer. Det är dyrare att ta bort en bärande vägg jämfört med en icke-bärande vägg. 

Om du vill veta exakt vad ditt projekt kommer att kosta måste du hämta in anbud från olika entreprenörer. På Byggstart kan vi hjälpa dig ta att komma i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer med erfarenhet inom ombyggnad. Det är både gratis och anbuden binder inte till något köp. 

En ombyggnad berör många delar av huset, såsom väggar, golv, elanläggningar, bärande strukturer och mer, och inkluderar oftast många tekniska utmaningar som i förlängningen gör det svårt för en entreprenör att ge ett exakt slutpris på projektet. Av denna anledning bör du avsätta ungefär 10 % av din budget till oförutsedda kostnader om huset är nytt, och 20-30 % om huset är gammalt. Då kan du känna dig trygg i att du inte kommer stå utan finansiering om du måste göra oplanerade justeringar i projektplanen.

Här nedan ger vi ett exempel på priser som normalt ingår i ett ombyggnadsprojekt. Priserna är ett snitt från otaliga projekt som genomförts via Byggstart och inkluderar både arbete och material:

  • Ny beklädnad och tilläggsisolering: 1.800 - 3.000 kr/m2
  • Takomläggning: 1.500 - 4.000 kr/m2
  • Dränering: 4.000 - 7.000 kr per löpmeter
  • Invändig renovering: 7.000 - 20.000 kr/m2 (12.000 kr/m2 i genomsnitt)
  • Nytt badrum: 250.000-400.000 kr
  • Tillbyggnad: 23.000-45.000 kr/m2 ( 28.000 kr/m2 i genomsnitt)
  • Ny takkupa: 100.000-300.000 kr

Du kan med stor säkerhet nyttja rotavdraget för det här projektet. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för avdraget. 

Anlita en arkitekt

När du bildat dig en uppfattning om vad det är du vill genomföra med ditt byggprojekt och du vet hur stor din budget är så bör du anlita en arkitekt eller inredningsarkitekt som kan hjälpa dig visualisera projektet och ta fram de nödvändiga ritningarna för en eventuell bygglovsansökan.

Både arkitekter, inredningsarkitekter och entreprenörer kan hjälpa dig med projektplaneringen och hitta lösningar som är lönsamma på sikt. Om du exempelvis vill göra huset mer energieffektivt så kan du behöva hjälp av en energikonsult. Varje projekt är olika, men om det finns utrymme för det i din budget så lönar det sig nästan alltid att anlita professionell hjälp i planeringsstadiet.

Ju större ombyggnadsprojektet är, desto viktigare är det med professionell rådgivning. Frågan om man har råd att använda en rådgivare eller inte är något felformulerad. Du bör egentligen fråga dig själv om du har råd att inte anlita en professionell konsult. Varje kvadratmeter som får en smartare lösning är en besparing i längden, och det är dessutom betydligt enklare att sälja ett funktionellt och välplanerat hus.

Välj entreprenör med omsorg

Att välja rätt entreprenör i den djungel som byggbranschen faktiskt är, är långt ifrån en enkel uppgift. Först och främst är det viktigt att du hittar en firma som har den kompetens som ditt ombyggnadsprojekt kräver. Om du exempelvis ska bygga om badrummet så vill du ha en entreprenör med våtrumscertifikat. På Byggstart hittar du enkelt kvalitetssäkrade hantverkare genom att ladda upp ditt projekt.

Att jämföra olika entreprenörers anbud ger dig en insikt i vad arbetet bör kosta. En entreprenör som är avsevärt mycket billigare än sina konkurrenter är dock sällan det bästa alternativet. Om priset varierar mycket mellan de olika aktörerna så bör du undersöka anledningen bakom detta. Det kan exempelvis bero på bristande prisunderlag eller att vissa kostnader inte inkluderats i offerten. Se också till att du skriver ett skriftligt avtal som inkluderar allt arbete som ombyggnaden omfattar när du väl har gjort ditt val. 

Vilka uppgifter kan man ta på sig själv då? Här är det viktigt att man är realistisk i sin överläggning. Det är inte ovanligt att amatörer försinkar projektets framdrift, vilket leder till ökade kostnader och förseningar för entreprenören. Var med och fatta alla beslut som ska tas i planeringsstadiet, men när byggarbetet sätter igång är det bäst att låta proffsen sköta jobbet. Om du med säkerhet kan säga att du besitter kompetensen och tiden som krävs för att utföra vissa delar av arbetet så är det viktigt att du avtalar detta med entreprenören så att alla vet vad som gäller.

Behöver du komma i kontakt med hantverkare? Lägg ut ditt projekt på Byggstart.se

Vilka regler gäller när man ska bygga om hus?

Det krävs antingen en anmälan eller ett bygglov för många åtgärder som ingår i en ombyggnad. Vilket som gäller för dig beror på vilken kommun du bor i och om området du bor i omfattas av en detaljplan eller inte. Du behöver därmed kontakta kommunen i ett tidigt skede för att ta reda på exakt vad som gäller och innan du sätter igång arbetet. De vanligaste åtgärder som kan behöva bygglov eller bygganmälan är:

  • Ändringar i bärande strukturer: Att ändra i en bärande struktur innebär att du river, flyttar eller gör ingrepp i bärande väggar, takstolar eller golv
  • Ändring eller brytning av en brandcell
  • Väsentliga fasadändringar: Att exempelvis installera en ny ingång eller sätta upp nya fönster
  • Bruksändring: Att exempelvis bygga om en källare som i dagsläget inte klassas som boyta
  • Upprätta separat boenhet: Att exempelvis inreda en vindsvåning så att det blir en separat lägenhet
  • Tillbyggnad eller påbyggnad

Även om ett moment i ditt ombyggnadsprojekt inte kräver bygglov eller bygganmälan så är det fortfarande ditt ansvar att alla tekniska egenskapskrav och utformningskrav uppfylls. För ombyggnadsprojekt är det också viktigt att man inte förvanskar byggnadens ursprungliga utformning och egenskaper. Gamla byggnader kan också innehålla en del skadliga byggmaterial (såsom asbest), och detta kan vara väldigt dyrt att sanera, vilket är bra att ha i åtanke när du planerar ett större ombyggnadsprojekt.

Lönar det sig att bygga om hus?

Det finns en stor chans för att ditt ombyggnadsprojekt antingen bevarar eller ökar bostadens värde. Om du huvudsakligen bygger om för att öka husets värde så brukar det vara en god idé att låta en mäklare värdera bostaden innan du sätter igång med projektplaneringen. De brukar även kunna ge dig råd om vilka åtgärder som ger störst värdeökning. Hur mycket vinst du kan räkna med beror på många olika parametrar, såsom kvadratmeterpriset för bostäder i ditt område samt vilken typ av ombyggnad du utför.

Alla ombyggnadsprojekt går dock inte med vinst vid en försäljning, men det betyder inte att de inte varit lönsamma. Om du exempelvis ska göra huset mer energieffektivt så gör du det främst för din egen skull, och ju längre tid du bor i huset desto mer kommer du att spara in på ombyggnaden. En sådan upprustning är däremot inte lika lönsam om du enbart vill öka försäljningspriset för huset.

Kan jag bo kvar i huset under ombyggnaden?

Ett större ombyggnadsprojekt kan ta flera månader att genomföra. Trots buller och stök så väljer många att bo kvar i huset för att spara pengarna på kostnaden för ett alternativt boende.

Att bo kvar under ombyggnaden har en stor fördel. Då kan du nämligen kontrollera byggplatsen dagligen. Att kommunicera regelbundet med entreprenören är av stor vikt för att projektet ska bli framgångsrikt. Många problem vid en ombyggnad uppstår när man inte kommunicerar väl. Det innebär inte att allt kommer ske problemfritt bara för att ni pratar med varandra, men det blir lättare att lösa problemen när de uppstår om man har en kontinuerlig dialog.

Å andra sidan kan det vara otroligt påfrestande att bo mitt i en byggarbetsplats. Man kan inte utnyttja hela huset vilket för många är extremt jobbigt. Om du exempelvis inte kommer åt köket eller badrummet i flera veckor så är det förmodligen bättre att hitta ett annat boende under tiden.

Oavsett vad du väljer så bör du undvika att dra ner på projektets tidsfrist bara för att spara pengar. Även om det kan vara ekonomiskt gynnsamt på kort sikt så rör det sig om väldigt lite pengar jämfört med vad projekt av det här slaget brukar kosta. Om man tvingar entreprenören att rusa igenom projektet ökar dessutom risken för fel och brister. Bor du kvar i huset får du även vara beredd på att kompromissa med hantverkarna så att alla blir nöjda.

Hur lång tid tar det att bygga om hus?

Att bygga om ett hus kan ta allt från en till 12 månader beroende på hur omfattande projektet är. Om du bara ska bygga om ett fåtal rum (exempelvis kök eller badrum) så brukar det bara ta några veckor, men då rör det sig säkerligen om en renovering och inte en ombyggnad.

Ha tålamod, ombyggnad av gamla hus har en tendens att ta längre tid än vad man räknat med. Man måste alltid ha i åtanke att oförutsedda problem kan uppstå, som exempelvis dåligt väder, försenade leveranser eller rötskador som upptäcks i samband med bygget.

Bra tips för ombyggnad

1. Bo in dig innan du börjar planera en ombyggnad. Om du nyss har köpt ett hus bör du vänta minst 2-3 månader innan du bestämmer dig för att bygga om. Under den tiden lär du känna huset, och då kan du identifiera behoven bättre. 

2. Planera från A till Ö. Skaffa dig en ordentlig översikt över hela projektet innan du tar in en entreprenör.

3. Ha finansieringen på plats på förhand. Många väljer att utöka sitt bolån, vilket kan vara smart eftersom en ombyggnad oftast ökar eller upprätthåller värdet på bostaden.

4. Tänk igenom vilken typ av ombyggnad du ska göra. Det kan vara klokt att investera i saker som ökar bostadens värde samt minskar elförbrukningen.

5. Ta hjälp av professionella rådgivare. En arkitekt eller byggingenjör kan se lösningar du själv inte tänkt på, vilket sparar dig både tid och pengar.

6. Välj en byggfirma med goda erfarenheter och solid ekonomi. Bra referenser och rätt certifikat är viktigare än pris. Ta in flera olika anbud, och överväg om du ska lägga upp projektet som delad entreprenad eller totalentreprenad.

7. Förbered dig på oförutsedda händelser. Om huset är gammalt kan det dyka upp problem som måste lösas under byggets gång. Det tar ofta längre tid att slutföra projektet än vad man räknar med för äldre hus, och det kan bli en utmaning att hålla budgeten. Planera för detta på förhand.

8. Bevara husets unika karaktär. Bygg så att husets befintliga stil och estetik bevaras. Om du verkligen är missnöjd med huset är rivning kanske ett bättre alternativ. 

9. Låt proffsen sköta jobbet. Ta inte på dig mer arbete än du klarar av.

10. Kolla om du kan få bidrag för projektet. Vissa åtgärder, såsom bevarande av hus med kulturhistoriskt värde, samt energieffektivisering, kan i vissa fall berättiga till stöd från olika stiftelser.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.