Om tillbyggnader på äldre hus

Om du bor i ett gammalt hus och drömmer om mer utrymme, har du kanske övervägt att bygga en tillbyggnad? Många är osäkra på om de bör riva det gamla huset och bygga ett nytt, eller om det är möjligt att bygga en tillbyggnad kopplad till det gamla huset. Om huset inte har alltför många brister eller rötskador, är det ett bra alternativ att bygga en tillbyggnad.

Du kan i stor utsträckning välja stilen på den nya tillbyggnaden själv, oavsett om du vill bevara stilen på det gamla huset eller om du vill ha något mer modernt i funkisstil. Fördelen med att bygga en tillbyggnad är att det gamla huset och stilen kan förbli orörda, medan utmaningen ofta är att bygga en tillbyggnad som passar till det gamla huset, både på fasaden och i husets inredning. Vissa vill att det gamla huset och den nya tillbyggnaden ska smälta samman, medan andra föredrar en markant kontrast.

När vi talar om tillbyggnader, är det bra att skilja på begreppen "tillbyggnad" och "påbyggnad", som ofta används omväxlande trots att det i verkligheten handlar om två olika former av husutvidgning. Begreppet påbyggnad används om utvidgning på höjden, medan en tillbyggnad är en utvidgning av husets grundyta. I de flesta fall måste man ansöka om bygglov från kommunen om man ska bygga en tillbyggnad. Det finns dock några undantag. Därför är det viktigt att kontakta kommunen först och ta reda på om ditt projekt kräver tillstånd innan du börjar.

Tillbyggnadsprojekt kan variera i omfattning. Ibland handlar det bara om en liten utvidgning för att få en större entré, medan det andra gånger kan handla om en större tillbyggnad på över 100 kvadratmeter med kök och badrum, och kanske flera våningar. Speciellt de stora projekten kommer att involvera flera yrkesgrupper. Typiskt kommer du att behöva hjälp inom områden som arkitektur, snickeri, murverk, grävningsarbete, rörmokeri, elektricitet, plåtslageri och ventilation.

Vad kostar det att bygga tillbyggnad?

Det är svårt att säga exakt hur mycket en tillbyggnad kommer att kosta eftersom alla tillbyggnadsprojekt varierar i omfattning. Därför är det mer lämpligt att titta på genomsnittspriser per kvadratmeter för tillbyggnaden. Vi ser att det i genomsnitt kostar cirka 32 000 kronor per kvadratmeter för tillbyggnad, men att prisintervallet är ganska stort. Billigare projekt kan kosta ned mot 28 000 kronor per kvadratmeter, medan dyrare projekt kan kosta upp mot 40 000 kronor per kvadratmeter. Dessa genomsnittspriser inkluderar allt du behöver av material och arbetskraft. Arkitekttjänster kommer dock att tillkomma utöver detta. Vanligtvis behöver man en arkitekt för att designa den nya tillbyggnaden och för att hjälpa med ansökan om bygglov från kommunen. Även arkitektkostnaderna kommer att bero på projektets omfattning. För billigare tillbyggnadsprojekt behöver det inte kosta mycket mer än 20 000 kronor, medan kostnaderna för arkitekten för större projekt kan överstiga 200 000 kronor.

Storleken på den nya tillbyggnaden är en av de faktorer som mest påverkar totala kostnaden, men andra priser är också viktiga. Det är oftast billigare att välja standardiserade lösningar framför specialanpassade lösningar. Ju mer komplicerat arbete, desto mer kommer det att kosta. Vidare kommer den standard du väljer för material och interiör att vara en central kostnadsfaktor. Du har i större utsträckning möjlighet att påverka kostnaderna relaterade till standarden själv, men de material du väljer bör ändå vara tillräckligt bra för att den nya tillbyggnaden ska hålla tillräckligt hög kvalitet. Det är särskilt kök och badrum som är bland de dyraste rummen och som kan bidra till att öka priset. Om du måste utföra omfattande grävningsarbeten är det en faktor som kan göra projektet betydligt dyrare.

Det är ofta möjligt att spara pengar genom att hålla utkik efter erbjudanden och rabatter på material och produkter. Generellt lönar det sig att köpa i stora mängder en eller några gånger istället för att göra flera köp. Vid stora inköp är leverantörerna mer benägna att ge bra rabatter. Du kan också välja att låta entreprenören ta hand om inköp av material och produkter. Hantverkare har vanligtvis tillgång till bra rabatter eftersom de ofta handlar med olika leverantörer av byggmaterial. En annan fördel med att låta entreprenören ta hand om inköp av material är att hantverkare känner till kvaliteten på relevanta produkter och vet vad som fungerar.

Hur man organiserar ett byggprojekt

Vanligtvis kommer många olika yrkesområden att vara involverade när man bygger en tillbyggnad på ett gammalt hus, och de flesta kommer att behöva hjälp från hantverkare. Många ställer sig frågan om hur man bäst organiserar projektet. Grundläggande kan projektet organiseras på tre olika sätt.

Totalentreprenad: Vanligtvis kommer de flesta att organisera större byggprojekt genom en totalentreprenad. En totalentreprenad innebär att du anlitar en totalentreprenör som har det övergripande ansvaret för att leda och organisera projektet. Ofta är totalentreprenören en snickare eller en murare, men kan också tillhöra andra yrkesgrupper. Arbeten som totalentreprenören inte har kompetens inom delegeras till underentreprenörer som är kopplade till totalentreprenören. Fördelen med en totalentreprenad är att du som byggherre inte behöver engagera dig för mycket i projektet, eftersom entreprenören ser till att koordinera och leda arbetet.

Delad entreprenad: Om du är en av dem som gillar att vara involverad i projektet och inte har något emot att leda och organisera arbetet, kan du välja delad entreprenad. I en delad entreprenad måste du som byggherre anlita entreprenörer inom alla yrkesområden själv, och sedan koordinera och leda projektet. Uppgiften kan vara krävande och du bör helst ha erfarenhet av att leda byggprojekt om du ska välja denna form av entreprenad. Observera att det i vissa fall kan vara svårt att veta vem som är ansvarig om något skulle gå fel när man väljer delad entreprenad. Detta i motsats till totalentreprenad, där totalentreprenören har det övergripande ansvaret.

Kombinerad entreprenad: Ibland behöver man hjälp inom yrkesområden som vanligtvis inte är kopplade till någon totalentreprenör. Detta gäller ofta grävningsarbeten och grundarbeten. Om denna typ av arbete inte kan inkluderas i en totalentreprenad kan det vara aktuellt med en kombinerad entreprenad. Det betyder att du använder en entreprenör för detta arbete och en totalentreprenör med tillhörande underentreprenörer för allt annat.

Hur lång tid tar det att bygga en tillbyggnad?

Tidsåtgången beror på storleken på tillbyggnaden och projektets komplexitet. Därför kommer tidsåtgången att variera från ett tillbyggnadsprojekt till ett annat. Om du bara ska bygga en ny entré kopplad till det gamla huset, behöver det inte ta mer än några få veckor att slutföra byggarbetet. Om det däremot handlar om en större tillbyggnad kommer det normalt att ta flera månader. Ju större och mer komplicerad tillbyggnaden är, desto mer tidskrävande. Om du vill att den nya tillbyggnaden ska ha samma stil som det gamla huset så att övergången blir smidig, kan det ibland medföra lite extra tidsåtgång, beroende på hur mycket och hur komplexa anpassningar som krävs.

Du måste räkna med att det går åt en hel del tid i planeringsfasen. Vanligtvis kommer det att vara nödvändigt att involvera en arkitekt för att rita och göra planer för den nya tillbyggnaden. Därefter ska arkitekten vanligtvis hjälpa dig att ansöka om bygglov från kommunen. Det kommer då att gå åt tid för att utarbeta ansökan samt att få ansökan behandlad. Kontrollera med din kommun vilka handläggningstider som gäller för ditt projekt. Det rekommenderas att du beräknar cirka 4-8 månader för hela processen med arkitekt, inklusive ansökan till kommunen. Om tillbyggnaden är liten och relativt standardiserad utan alltför mycket specialanpassningar, behöver det inte ta så lång tid för arkitekten att rita huset.

Det är klokt att upprätta en tidsplan när du ska starta större byggprojekt. Detta för att hålla koll på framstegen och för att kunna planera så bra som möjligt under processens gång och undvika förseningar. Förutom arbetet med att skapa ritningar och söka bygglov från kommunen, bör du i planeringsfasen avsätta 2-3 månader för att genomföra en anbudsprocess för att hitta en kompetent entreprenör. I anbudsprocessen bör man vanligtvis inhämta offerter från flera aktörer, jämföra offerter samt kontrollera att entreprenören har godkännanden och är rätt person för jobbet. Därför är det bra att avsätta tillräckligt med tid för detta.

Tänk på detta under och efter projektet

Vad som kommer att hända under och efter projektet beror i stor utsträckning på vilken entreprenadform du väljer. Har du valt delad entreprenad, förväntas det att du är närvarande för att leda och koordinera arbetet mellan alla entreprenörer. Väljer du däremot en totalentreprenad, kan du i större utsträckning luta dig tillbaka och låta entreprenören ta hand om arbetet. Det rekommenderas dock att du inte är helt frånvarande, utan har regelbunden dialog med entreprenören under tiden arbetena pågår. Detta för att undvika missförstånd och för att kunna hålla dig själv uppdaterad om framstegen. Du kan gärna skapa en tidplan tillsammans med entreprenören där ni listar tidpunkter för när de olika delarna av projektet ska vara klara. Allteftersom projektet går framåt kan du kryssa av vid de olika milstolparna. Om du bor nära grannar, bör du informera grannarna om när arbetena ska börja och hur lång tid det förväntas ta. På så sätt undviker du klagomål och konflikter med dina grannar på grund av buller.

När den nya tillbyggnaden är färdigbyggd är du nästan i mål. Du ska nu genomföra en slutbesiktning tillsammans med entreprenören för att gå över arbetena som har gjorts och se till att det slutliga resultatet överensstämmer med det som har avtalats. Om du inte har så mycket kompetens och erfarenhet inom bygg själv, bör du ta med en kunnig bekant vid slutbesiktningen. Ofta ligger eventuella fel i små detaljer och det är inte alltid så lätt att upptäcka. Du kan gärna hålla inne 10% av summan tills slutbesiktningen är genomförd så att du har en viss grad av säkerhet. Om allt är som det ska vara, måste du se till att få all dokumentation du behöver innan projektet slutförs.

Du ska bland annat få slutdokumentation som beskriver arbetena som har gjorts och materialen som har använts, samt en bekräftelse på att arbetena har utförts i enlighet med gällande braschregler. Elektrikern ska bekräfta att arbetet med det elektriska systemet uppfyller gällande krav, och om det har utförts arbete som involverar våtutrymmen, måste du få ett signerat kvalitetsdokument av företaget med våtrumsbehörighet genom antingen Byggkeramikrådet (BKR) eller Golvbranschens VåtrumsKontroll (GVK)

Goda råd

Det kan vara både roligt och inspirerande att bygga tillbyggnad på ett gammalt hus, men det är också en komplicerad process som kräver en del av dig som byggherre. Här ger vi några goda råd som kan hjälpa dig i processen.

Kontrollera detaljplanen

När du ska lägga planer för den nya tillbyggnaden bör du kontakta plan- och byggnadskontoret i din kommun för att kontrollera detaljplaner som gäller för ditt område. Det är smart att göra detta innan du kontaktar en arkitekt. På gamla hus händer det att tidigare ägare har gjort ändringar utan att informera kommunen om detta. Därför är det bra att kontrollera om kartan överensstämmer med terrängen. Om en tidigare husägare till exempel har byggt en terrass utan att söka om tillstånd, kan det vara nödvändigt att riva den, vilket i sin tur kommer att få konsekvenser för den tillbyggnad du planerar att bygga.

Jämföra prisförslag

Det rekommenderas att genomföra en upphandlingsprocess när du ska hitta en entreprenör, eftersom detta gör det enkelt att jämföra prisförslag. På så sätt kan du ta reda på vad den realistiska prisnivån är för ditt specifika projekt och det blir lättare att undvika de allra dyraste aktörerna på marknaden. När du jämför prisförslag bör du dock ta god tid och vara noggrann, så att du inte jämför äpplen med päron. Du måste bland annat se om alla förslag inkluderar samma saker, med samma poster, du bör se om du har fått ett erbjudande om ett fast pris eller en timpris, och om entreprenören har några reservationer.

Ökat värde på bostaden

Många är osäkra på om det verkligen är lönsamt att bygga en tillbyggnad på ett gammalt hus. Lönsamheten beror på standarden på det gamla huset, hur lång livslängd det förväntas ha, och var du bor. I centrala områden är kvadratmeterpriset på hus med tillbyggnad normalt mycket högre än kvadratmeterpriset för att bygga tillbyggnaden. Då kommer tillbyggnaden att öka bostadens värde i stor utsträckning och göra projektet lönsamt.

Frågor och svar

Fråga: Vad bör jag tänka på när det gäller uppvärmning i den nya tillbyggnaden?

Svar: Tänk på att välja en uppvärmningsmetod som är energieffektiv och miljövänlig. Radiatorer, golvvärme eller luftvärmepumpar är några alternativ. Val av uppvärmning kan också påverkas av tillbyggnadens storlek och isolering.

Fråga: Hur viktigt är det att välja rätt material till min tillbyggnad?

Svar: Valet av material är mycket viktigt eftersom det påverkar tillbyggnadens livslängd, underhåll, estetik och miljöpåverkan. Välj material som är hållbara och lämpliga för ditt områdes klimat.

Fråga: Hur anpassar jag tillbyggnaden till husets ursprungliga stil?

Svar: Försök att matcha material, färger och arkitektoniska detaljer för att bevara husets karaktär. Konsultera gärna en arkitekt som har erfarenhet av liknande projekt.

Fråga: Vad bör jag överväga när det gäller belysning i min tillbyggnad?

Svar: Se till att utnyttja naturligt ljus så mycket som möjligt. Använd energieffektiva ljuskällor och överväg att installera dimmers för att anpassa ljusstyrkan efter behov.

Fråga: Hur kan jag försäkra mig om att tillbyggnaden blir energieffektiv?

Svar: Se till att tillbyggnaden är välisolerad och har energieffektiva fönster och dörrar. Överväg också att installera solpaneler eller andra gröna teknologier.

Fråga: Vilka tillstånd behöver jag söka för att bygga en tillbyggnad?

‍Svar: Du behöver vanligtvis bygglov från din kommun. Andra tillstånd kan också krävas beroende på projektets natur, såsom marklov eller rivningstillstånd.

Fråga: Hur påverkar tillbyggnaden min fastighetsskatt?

Svar: Tillbyggnaden kan öka värdet på din fastighet, vilket kan leda till högre fastighetsskatter. Kontrollera med din kommun för specifika detaljer.‍

Fråga: Vad kan jag göra för att minska störningar för grannarna under byggprocessen?

Svar: Informera grannarna i förväg, håll byggplatsen så tyst och ren som möjligt, och begränsa byggaktiviteterna till lämpliga tider på dygnet.

Fråga: Hur väljer jag rätt entreprenör för mitt projekt?

‍Svar: Jämför offerter, kontrollera referenser och försäkra dig om att entreprenören har nödvändiga behörigheter och försäkringar.

Fråga: Vilka garantier bör jag be om från entreprenören?

‍Svar: Be om garanti på det utförda arbetet, inklusive material och arbetskvalitet. Garantin bör vara skriftlig och specificera vad som täcks samt under vilken period.