Tillbyggnad: En komplett guide (pris, regler, process)

Tillbyggnad

Innehåll:

1. Tillbyggnad eller påbyggnad2. Pris och lönsamhet3. Regler och byggprocess

När man ska påbörja ett tillbyggnadsprojekt är det många frågor som hopar sig. Måste jag ansöka om bygglov hos kommunen? Behöver jag anlita en arkitekt? Hur mycket kostar en tillbyggnad? Är det en investering som lönar sig och hur hittar jag en bra entreprenör? I den här artikeln får du svar på dessa frågor och dessutom får du konkreta tips för hur du lyckas med ditt tillbyggnadsprojekt.

Vad är det som skiljer mellan tillbyggnad och påbyggnad?

Begreppen tillbyggnad och påbyggnad används ofta som synonymer till varandra. Formellt sett är tillbyggnad en utökning av fastighetens grund, i motsats till påbyggnad som är en ny byggnadskomponent som placeras ovanpå en existerande konstruktion. En underbyggnad är en utvidgning av byggnaden neråt, vanligtvis utgrävning av källare under ett existerande hus. En tillbyggnad kan vara allt från en liten utökning av entrén till en expansion på flera hundra kvadratmeter.

Jämför offerter från flera proffs

Ta in offerter snabbt, enkelt och gratis idag.

Start her

Hur mycket kostar en tillbyggnad?

Priset på en tillbyggnad varierar mycket från projekt till projekt. Den vanligaste prissättningen är pris per kvadratmeter som räknas ut genom att dela totalpriset på det totala antalet kvadratmeter för tillbyggnaden. Baserat på projekt som har utförts av kvalitetskontrollerade entreprenörer knutna till Byggstart, ser vi att det genomsnittliga priset på tillbyggnad är cirka 28.000 kronor per kvadratmeter, och då är alla kostnader knutna till projektet inkluderade.  Följande kostnadsposter ingår normalt sett i ett tillbyggnadsprojekt:

  • Arkitekt / projektering
  • Ansökan till kommunen
  • Schaktning och grundarbeten
  • Betong/grund
  • Snickare
  • Plattsättare
  • Elektriker
  • Rörläggare
  • Plåtslagare
  • Isolering
  • Material som byggherren själv köper in, till exempel badrumsventiler, kakel, klinker, kök och parkett

Även om genomsnittspriset ligger på 28.000 kronor per kvadratmeter är det sällan som slutsumman landar exakt där. I vår databas har vi ett prisspann på mellan 23.000 och 40.000 kronor per kvadratmeter.

Lönar det sig att bygga till?

Med stigande bostadspriser är det många svenskar som vill utvidga sin bostad. Allt fler har möjlighet att höja bostadslånet för att på så sätt kunna finansiera en tillbyggnad och det kan ofta visa sig vara en bra investering.

I stadsnära områden är i regel kvadratmeterpriserna på villor betydligt högre än kvadratmeterpriserna för tillbyggnad. Det innebär att en utökning av bostaden är något som genererar ett högre pris vid en eventuell försäljning än vad det kostar att bygga ut.

Samtidigt har ett större hus normalt sett ett något lägre kvadratmeterpris än ett mindre så i och med det blir vinsten med projektet lite negativt påverkad. Dessutom kan en kunnig köpare till ett nytt hus även värdera tomtens potential och aktuella priser gällande en husutbyggnad, något som gör att bostadens värde inte nödvändigtvis ökar 1:1 med dagens kvadratmeterpris.

Behöver jag ansöka om bygglov från kommunen?

De flesta tillbyggnader kräver bygglov, och det kan även krävas för mindre tillbyggnader beroende på vilka åtgärder som ska göra. Vissa åtgärder kräver endast bygganmälan, medan vissa inte kräver någon anmälan eller ansökan alls. I stort sett gäller följande (läs gärna mer på Boverket eller kontakta din kommun för mer detaljer):

  1. Du behöver inte ansöka om bygglov för en tillbyggnad som har en bruttoarea på maximalt 15,0 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshuset taknockshöjd och som inte är närmare tomtgränsen än 4,5 meter.
  2. Du bör anlita en arkitekt som ritar de ritningar som krävs till bygglovet och som även kan hjälpa dig med övrig dokumentation till bygglovsansökan.

‍‍‍Du kan välja mellan två olika processer när det kommer till bygglovsansökan:

  • Ansökan i två steg: Du börjar med att ansöka om ett förhandsbesked för att se om kommunen beviljar ett bygglov eller ej. Därefter ansöker du om bygglov.
  • Ansökan i ett steg: I det här fallet ansöker du om bygglov på en gång och bifogar all dokumentation på en gång. När du har fått bygglovet beviljat och kommunen har meddelat ett startbesked kan du påbörja tillbyggnaden.

Om du är osäker på något gällande förhandsbesked eller bygglov tar du bara kontakt med din kommun så hjälper de dig vidare.

‍Måste jag ta hjälp av en arkitekt?

‍De flesta som planerar större tillbyggnadsprojekt börjar med att anlita en arkitekt som gör ritningarna och skickar in bygglovsansökan till kommunen. De flesta arkitekter kan även vara behjälpliga med att rita upp de invändiga lösningarna, till exempel interiör och placering av armaturer.

Ibland kan det vara bättre att anlita en inredningsarkitekt för den här typen av uppdrag. För mindre tillbyggnader räcker det i regel att anlita en konstruktör, som normalt sett är billigare än en arkitekt. Var dock observant på att det då förväntas att byggherren har en tydlig bild av tillbyggnadens utformning och gärna även en skiss på det önskade resultatet.

Om du är ute efter inspiration och kreativa lösningar lönar det sig att anlita en arkitekt. De flesta byggmästare föredrar att tillbyggnaden är ritad och att du har ansökt om bygglov innan de ger ett pris för arbetet.

Vi på Byggstart har många duktiga arkitekter, konstruktörer och inredningsarkitekter i vårt nätverk, så kontakta oss gärna på Byggstart.se om du vill komma i kontakt med någon som är perfekt lämpad för ditt projekt.

Projektdokumentation

När ett entreprenörsföretag ska lämna en offert på arbetet vill de oftast att projektet är ordentligt dokumenterat redan från början. För ett tillbyggnadsprojekt är följande dokument vanliga att använda som en grund för prissättningen:

Ansökningshandlingar:

  • Fasadritning
  • Sektionsritning
  • Planritning
  • Situationsplan

Detaljprojektering (vanligast förekommande vid större tillbyggen):

  • Planlösning: beskrivning av materialval, belysning, värme och så vidare för varje rum.
  • Arbetsritningar: ritningar som är mer detaljerade än de som ingår i bygglovsansökan (gärna i skala 1:50), vanligtvis med hänvisning till byggmetod (det här kan entreprenören ibland utarbeta själva).
  • Dörr- och fönsterritning: förteckning över variant och storlek på dörrar/fönster.

Ovan nämnda är dokumentation som underlättar entreprenörens jobb när företaget räknar på anbudet. Dessutom gör dokumentationen det enklare för dig att jämföra de olika offerterna eftersom du då vet att alla entreprenörer har utgått från samma underlag. En detaljprojektering ökar även sannolikheten för ett lyckat slutresultat eftersom den utförande entreprenören inte behöver göra lika många antaganden under projektets gång.

Det är emellertid inte alla entreprenörer som tycker att det är nödvändigt att få en komplett detaljprojektering innan de lämnar ett anbud. Andra tycker att det är bra att vara inkluderade i utarbetandet av detaljprojekteringen eftersom de då kan komma med sina infallsvinklar gällande exempelvis byggmetod. Genom att ha en dialog med entreprenören innan detaljprojektering utarbetas är det enkelt att lösa sådana problemställningar.

Hur ska jag organisera projektet?

När du har underlaget för att kunna begära in anbud måste du också bestämma dig för hur du vill organisera projektet. De vanligaste formerna är delad entreprenad eller totalentreprenad.

Vid en delad entreprenad kontrakterar du som byggherre själv de olika hantverkarna och ansvarar för koordineringen mellan dem. Väljer du däremot en totalentreprenad har du bara kontakt med ett företag som i sin tur har underentreprenörer inom de olika hantverksområdena.

En totalentreprenör är vanligtvis en bygg- eller snickarfirma och själva tar hand om allt timmer- och snickeriarbete. Inte sällan har de även murare och målare anställda internt medan de anlitar underentreprenörer för betong-, el-, grund-, plåt- och VVS-arbete. En totalentreprenör är ansvarig för allt arbete, koordinering av hantverkare och slutresultatet. Totalentreprenören gör ett påslag på priset från sina underentreprenörer för att sköta all administration, vilket är en kostnad du slipper vid en delad entreprenad.

Observera att det dock inte behöver bli dyrare med en totalentreprenad eftersom totalentreprenören ofta har förhandlat fram bra priser hos sina underentreprenörer, och de har samarbetat länge vilket gör att arbetet flyter på smidigare. Den vanligaste entreprenadformen som vi på Byggstart ser användas i tillbyggnadsprojekt är totalentreprenad. Generellt är det här den entreprenadform som du bör välja. Det förekommer att man har ett enskilt kontrakt på grundarbetet eftersom detta skiljer sig så mycket från de övriga hantverksområdena.

Hur hittar jag rätt entreprenör?

Ett avgörande drag för att lyckas med projektet är valet av entreprenör. Här är det viktigt att ta hänsyn till en rad olika faktorer:

  • Relevant erfarenhet
  • Referenser från tidigare kunder
  • Offert
  • Utförandekapacitet
  • Ekonomisk soliditet
  • Certifieringar
  • Försäkring
  • Personkemi och entreprenörens intresse för projektet

På Byggstart arbetar vi med att kvalitetskontrollera entreprenörer och vi har en bra översikt över vilka entreprenörer som har utfört tillbyggnadsprojekt med bra omdömen i det område som du bor i. Registrera gärna ditt projekt på Byggstart.se så tar vi kontakt med dig för en genomgång av projektet och kan därefter sätta dig i kontakt med kvalificerade entreprenörer.

Hur lång tid tar ett tillbyggnadsprojekt?

Arbetstiden för ett tillbyggnadsprojekt varierar självklart beroende på komplexiteten och storleken. En liten tillbyggnad, till exempel utökning av en entré, tar bara några veckor att färdigställa, medan en större tillbyggnad tar flera månader att genomföra. I jämförelse med ett villabygge som vanligtvis tar upp till 12 månader, går ett tillbyggnadsprojekt betydligt fortare och tidsåtgången står till viss del i proportion till storleken på tillbyggnaden.

Det kan vara bra att lägga in lite spelrum i tidsplanen eftersom det kan uppstå oförutsedda händelser. En avgörande faktor är att vara ute i god tid med att beställa material som det är väntetid på, till exempel kök, vissa typer av parkett och kakel eller klinker. Återigen är det viktigt med en bra planering och en överenskommen arbetsprocess med entreprenören som ska utföra arbetet.

Vilken typ av kontrakt ska jag använda?

Oavsett vilken typ av bygg- eller renoveringsprojekt du planerar är det viktigt att upprätta ett skriftligt och juridiskt bindande kontrakt. Kontraktet är en säkerhet för båda parter och ett dokument som reglerar alla överenskommelser gällande betalning, kostnader, utföranden och så vidare. Dessutom fungerar avtalet som ett referensdokument om det skulle uppstå meningsskiljaktigheter under arbetets gång eller när det är slutfört. Konsumentverket har tagit fram ett flertal mallar för standardkontrakt som finns tillgängliga på deras hemsida.

För det flesta tillbyggen räcker det att använda de vanliga kontraktsmallarna för köp av hantverkstjänster, som du hittar här. De täcker in detaljer som betalningsplan, tidsplan och eventuell kompensation vid eventuella förseningar.

Vilken dokumentation behöver jag?

När tillbyggnaden är slutförd ska du se till att få alla relevant dokument för bygget från entreprenören. Du ska få dokument som beskriver hur man ska använda det som är levererat, hur det ska underhållas och hur det är uppbyggt.

Om det har gjorts elinstallationer måste elektrikern lämna en försäkran om överensstämmelse. Kontraktet med bilagor och fakturorna är också en del av dokumentationen, så därför är det viktigt att spara dessa.

Hur säkerställer man ett bra utförande?

10 tips för ett lyckat genomförande och slutresultat:

  1. Börja planera tidigt; minst 3-6 månader innan bygget ska påbörjas.
  2. Se till att ha all finansiering, inklusive ett eventuellt banklån, på plats innan du skriver kontrakt.
  3. Säkerställ att ritningar och projektbeskrivning håller en fackmannamässig nivå innan du kontaktar olika entreprenörer. Om du är osäker, ta hjälp av en arkitekt eller annan branschkunnig.
  4. Ta in flera anbud, rekommendationen är minst två, gärna tre, offerter från bra och kvalificerade entreprenörer.
  5. Sätt av tillräckligt med tid till anbudsprocessen, gärna 4-8 veckor så att entreprenörerna får tillräckligt med tid att räkna på och sammanställa ett rättvisande kostnadsförslag, och så att det finns tid för eventuella uppdateringar.
  6. Upprätta ett skriftligt och juridiskt bindande kontrakt och använda gärna någon av Konsumentverkets standardmallar.
  7. Följ upp projektet regelbunden under arbetets gång och ha en bra och tät dialog med entreprenören.
  8. Var med på slutbesiktningen tillsammans med entreprenören och den kontrollansvarige.
  9. Kom ihåg att få all relevant dokumentation av entreprenören när projektet är slutfört.
  10. Gör bara det arbete som du har kompetens och tid till att utföra.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.