Bygga hus: Den kompletta guiden (priser, regler, process)

Bygga hus

Innehåll:

1. Huvudtyper av hus 2. Pris och lönsamhet3. Tips för genomförandet

Många drömmer om att bygga hus. Processen är emellertid komplex, kostnads- och tidskrävande, och av den anledningen är det viktigt att få en bra förståelse för priser och tidsperspektiv innan man sätter igång. I den här artikeln går vi igenom hur mycket det kostar att bygga ett nytt hus, vilka aktörer som är involverade, vilka ritningar och lovansökningar som krävs samt tips på hur du kan genomföra ditt projekt på ett kostnadseffektivt och bra sätt.

Arkitektritat hus kontra prefabricerat

Det första steget i processen med att bygga hus är att hitta en tomt i det område där du vill bo och som rymmer det hus som du vill bygga. När tomten är klar står många inför valet att bygga ett arkitektritat hus eller ett modulhus.

Det finns för- och nackdelar med båda alternativen. Många som vill ha ett arkitektritat hus lägger vikt vid att få ett hus som är 100 % anpassat efter familjens behov. Förutom det får de även ett unikt hus som de designar tillsammans med arkitekten, och man kan utnyttja tomten på ett optimalt sätt. 

Fördelen med ett modulhus är att det går fortare att bygga, och slutpriset blir i regel något lägre, även om skillnaden per kvadratmeter inte blir så stor. 

Om du ska bygga ett arkitektritat hus kan du få kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer som verkar i ditt område genom att registrera ditt projekt på byggstart.se. Byggstart är en gratistjänst som kopplar samman byggherrar och kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverksföretag för genomförande av bygg- och renoveringstjänster.

Få ett anbud för projektet: Lägg in jobbet på byggstart.se

Hur mycket kostar det att bygga hus?

Priset för att uppföra enfamiljshus varierar mycket beroende på standard och storlek. Ett vanligt mått för att jämföra priser är pris per kvadratmeter. 

Baserat på projekt inlagda i Byggstarts prisdatabas ser vi att genomsnittspriset för att bygga ett enfamiljshus landar på cirka 28.000 kronor (inklusive moms) per kvadratmeter.

Priset inkluderar alla kostnader knutna till uppförandet av bostaden medan arkitekt och projektering tillkommer utöver det. 

Kostnaden för arkitekt och projektering varierar också mycket, och du bör räkna med minst 100.000 till 200.000 kronor, eller mer, för dessa tjänster.

De billigaste husen som byggs har ett pris som går ner mot 22.000 kronor per kvadratmeter, inklusive moms. Det gäller för bostäder med enklare standard och enkel konstruktion. För exklusiva bostäder kan priset snabbt stiga upp mot 45.000 kronor per kvadratmeter, inklusive moms, och ibland även högre än så.

Vilka parametrar driver upp priset mest?

Hur får du ut så mycket som möjligt av din budget? Det är en fråga som många byggherrar ställer sig. Det finns många grepp och lösningar som du kan ta till för att hålla nere kostnaderna. Här följer en lista med några alternativ: 

  • Leta efter bra priser och erbjudanden på material som du köper in själv. Det kan till exempel vara parkett, kakel, klinker, kök, trappor och badrumsinredning.
  • Begränsa antal badrum och kök i bostaden då dessa är de dyraste rummen att bygga.
  • Gör delar av arbetet själv, till exempel golvläggning eller målning, om du har kunskap om hur man gör det.
  • Välj billigare lösningar på tekniska system som el och ventilation.
  • Välj billigare fasadmaterial, takbeklädnad och fönster.
  • Begränsa antalet speciallösningar som platsbyggda skåp och garderober.

Vilket är mest lönsamt, bygga nytt eller köpa ett befintligt hus?

Här finns det inget facit då beräkningen påverkas av en rad olika faktorer. Många som vill bygga nytt gör det i regel inte primärt av ekonomiska anledningar utan drivs snarare av att skapa ett hem som passar deras behov och önskemål. 

Generellt sett måste du jämföra summan av tomtkostnaden och byggkostnaden med försäljningspriset på fastigheter i samma område. Om du jämför med äldre bostäder bör du göra en prisjustering med avseende på standard eftersom det nya huset som du eventuellt kommer att bygga har en högre standard än en äldre bostad. För att jämförelsen ska bli rättvisande bör man även ha en uppfattning om hur mycket det kommer att kosta att uppgradera den äldre bostaden till dagens standard.

Ett exempel på en beräkning kan se ut som följer (bara ungefärliga priser):

Bygga nytt:

  • Pris för tomt: 3 miljoner
  • Pris för hus på 250 kvadratmeter: 28.000 kronor per kvadratmeter x 250 kvadratmeter = 7 miljoner
  • Arkitekt + projektering: 0.4 miljoner
  • Totalkostnad nytt hus: 10,4 miljoner

Köpa hus:

  • Pris för bostad på 250 kvadratmeter: 9 miljoner
  • Totalrenovering invändigt: 12.000 kronor per kvadratmeter x 250 kvadratmeter= 3 miljoner (snittpris för invändig renovering)
  • Totalpris köpa hus, justerat gällande standard: 12 miljoner

Behöver du en entreprenör för att utföra arbetet? Lägg in projektet på byggstart.se

Hur lång tid tar det att bygga ett hus?

Tiden för slutförandet variera mycket från projekt till projekt. För mindre fastigheter med mycket standardlösningar är byggtiden betydligt kortare än för större och mer komplexa bostäder. Här nedanför kan du läsa en översikt över en genomsnittlig tidsåtgång för respektive steg i processen, från det att du har köpt en tomt utan hus till en inflyttningsklar bostad:

  1. Process med arkitekt inklusive ansökan till kommunen: 4-6 månader
  2. Anbudsprocess med entreprenörer (kan delvis göras parallellt med steg 1): 2-3 månader
  3. Markarbete: 1-2 månader
  4. Betongarbeten/gjuta grund: 1-2 månader
  5. Vädertätat hus (timmerarbete): 2-4 månader. Observera att det här går mycket fortare vid bygge av ett prefabricerat hus än platsbyggda lösningar.
  6. Invändiga arbeten (snickare, plattsättare, elektriker, VVS-montör, ventilation, målare etc): 3 månader

Totalt sett tar det alltså sällan mindre än ett år från det att du påbörjar processen med arkitekten till dess att du har ett färdigt hus. 

Behöver jag söka bygglov från kommunen?

När det gäller uppförande av en ny bostad krävs det alltid bygglov från kommunen. Du måste dessutom anlita en arkitekt som kan göra alla ritningar som krävs och även ansöka om bygglov för din räkning.

Normalt sett är det arkitekten som står som projektör medan entreprenören/entreprenörerna som utför projektet ansvarar för respektive hantverksområde. 

När du ansöker om bygglov hos kommunens byggnadsnämnd har du två olika alternativ att välja mellan:

  • Ansöka om förhandsbesked, vilket innebär att du gör en förhandsansökan för att se om det är möjligt att bygga så som du har tänkt dig. Beroende på vilket besked du får bestämmer du hur du ska gå vidare.
  • Ansöka om bygglov, vilket är precis vad det låter som. Du ansöker om bygglov och så fort du har fått ett godkänt bygglov och startbesked kan du börja bygga.

Det vanligaste vid större projekt, som uppförande av en enfamiljsbostad, är att man börjar med att ansöka om ett förhandsbesked innan man går vidare. 

Hur börjar jag?

Om du inte väljer ett modulhus är första steget i processen (efter att du har köpt en tomt) vanligtvis att ta kontakt med en arkitekt. Arkitekten börjar med att rita skisser på några olika förslag och därefter bestämmer ni tillsammans de slutgiltiga lösningarna och ansöker om bygglov hos kommunen. 

Arkitekter kan även vara behjälpliga med invändiga lösningar som inredning, belysning och möblering, eller så kontaktar du en inredningsarkitekt för att få hjälp med den biten, om så önskas. Om du är på jakt efter en duktig arkitekt eller inredningsarkitekt kan du registrera ditt projekt gratis på byggstart.se, så sätter vi dig kontakt med aktörer som passar för ditt projekt. 

En del byggherrar vill har kontakt med en byggmästare eller entreprenör så tidigt som möjligt under processen. Observera emellertid att det är svårt för en byggmästare att lämna några exakta pris- och tidsuppgifter innan ritningarna är klara. Den ideala situationen för en byggmästare är att bli kontaktad när lovansökan är behandlad av kommunen, eftersom det då är mindre osäkerhet gällande projektet. Några gånger blir byggherrar nekade bygglov av byggnadsnämnden och de ändringar som då måste göras gör även att byggmästaren måste räkna på ett nytt pris. 

Projektdokumentation

En entreprenör som ska prissätta ett projekt ser gärna att projektet är väldokumenterat redan från början. För nybyggnationer är följande ritningar en del av förhandsansökan och bygglovet: 

Här ska det in bilder

För att få ett korrekt pris bör det även finnas en detaljprojektering. En sådan inkluderar normalt sett följande dokument:

  • Rumsritning som beskriver materialval, belysning, värme och så vidare för varje rum
  • Dörr- och fönsterschema där storleken, placeringen och typen av dörrar och fönster finns beskrivna 
  • Arbetsritningar, som är mer detaljerade (skala 1:50) än de ritningar som finns med i bygglovsansökan och som innehåller anvisningar om hur huset ska byggas. Observera att en del entreprenörer föredrar att utarbeta de här ritningarna själva. 

De här dokumenten förenklar entreprenörens arbete med att prissätta projektet och du kan vara säker på att du får anbud som går att jämföra med varandra när du tar in offerter från flera aktörer. Vi rekommenderar att du begär in anbud från minst två olika entreprenörer. Vår erfarenhet säger att tre anbud är tillräckligt om samtliga entreprenörer är seriösa. Du kan använda vår gratistjänst Byggstart för att komma i kontakt med och få anbud från kvalitetskontrollerade entreprenörer som verkar i det område du bor i. 

Lägg märke till att en del entreprenörer föredrar att bli inkluderade i processen innan detaljprojekteringen utarbetas. Det gäller till exempel entreprenörer som är specialiserade på elementhus. De olika delarna i ett elementhus projekteras var för sig varför det inte är nödvändigt att arkitekten utarbetar en egen detaljprojektering för hållfasthet och dylikt.

Hur ska projektet organiseras?

När du har ett underlag för prissättning klart är det även dags att bestämma dig för hur du vill organisera projektet. Grovt sett har du två alternativ att välja mellan; ett kontrakt med en entreprenör, en så kallad totalentreprenad, eller en delad entreprenad där du skriver kontrakt med respektive hantverkare inom varje fackområde. Det är även möjligt att kombinera de båda alternativen. En del entreprenörer lyfter till exempel ut markarbete som en egen entreprenad. 

Fördelen med en totalentreprenad är att du bara har ett företag och en kontaktperson att förhålla dig till under hela byggprocessen. Entreprenören gör vanligtvis ett påslag på cirka 10 procent för sina underentreprenörer, men det kan det vara värt. Entreprenören som tar på sig totalentreprenaden koordinerar nämligen alla övriga hantverksområden och sköter kommunikationen och kontakten med dem. Ofta är det en snickarfirma som agerar totalentreprenör och anlitar sina fasta samarbetspartners för att utföra de övriga delarna. Om du inte har mycket erfarenhet av att bygga sedan tidigare är det här i regel det bästa valet. 

Det är även enklare om det skulle uppstå problem i efterhand eftersom det då är totalentreprenören som har ansvaret och du undviker att hamna i sitsen där inga av de inblandade företagen vill ta på sig ansvaret för det som har blivit fel. Det är även många hantverkare inblandade i ett husbygge och om du inte har erfarenhet av att projektleda stora projekt är det bättre att överlåta det åt de som har vanan inne. Här nedan finns en lista över de hantverksområden som normalt sett är inblandade i ett husbygge:

  • Markentreprenör
  • Betongentreprenör
  • Snickare
  • Elektriker
  • VVS-montör
  • Ventilation
  • Takläggare
  • Plåtslagare
  • Isoleringsspecialist
  • Plattsättare
  • Målare

Dessutom tillkommer det yrkesområden som är inblandade i projekteringen, till exempel arkitekt och konstruktör, samt kontrollansvarig som utses av kommunen och som är delaktig under hela byggprocessen.

Hur hittar du rätt entreprenör?

Det val som kanske är viktigast när du bygger hus är att bestämma vem som ska utföra bygget åt dig. Här finns det en rad olika faktorer som spelar in och som du måste överväga noggrant, till exempel:

  • Referensprojekt
  • Pris
  • Genomförandekapacitet
  • Ekonomisk soliditet (kreditvärdighet ger den mest aktuella informationen)
  • Certifieringar
  • Försäkringar
  • Personkemi

På Byggstart jobbar vi med att kvalitetssäkra entreprenörer och vi har en bra översikt över vilka entreprenörer som har utfört byggprojekt i ditt område de senaste åren samt vilka som har ordning på ekonomi och certifieringar. Registrera gärna ditt projekt på byggstart.se så tar vi kontakt för en genomgång av projektet och kan koppla ihop dig med välkvalificerade entreprenörer till ditt projekt.

10 tips för att optimera förutsättningarna för ett lyckat projekt

  1. Gör en bra projektplan, och avsätt tillräckligt med tid för projektering och utförande.
  2. Kontakta banken så tidigt som möjligt för att få reda på vilken budget du har att röra dig med.
  3. Börja med arkitekten och vänta med att kontakta entreprenörer innan du har ett komplett underlag för prissättning.
  4. Projektera huset i detalj innan bygget startar så undviker du obehagliga överraskningar längs med vägen.
  5. Begär in anbud från tre olika företag.
  6. Se till att skriva ett detaljerat och juridiskt bindande kontrakt med entreprenören där det tydligt framgår vem som ansvarar för vad.
  7. Ta inte på dig mer arbete än du har kompetens och tid till.
  8. Ha en löpande kontakt med entreprenören/entreprenörerna under hela byggtiden och besök byggplatsen ofta.
  9. Betala inte ut sista delsumman av det totala beloppet innan slutbesiktningen är genomförd och eventuella brister eller fel är åtgärdade.
  10. Kom ihåg att få alla relevant dokumentation från entreprenören när projektet är avslutat.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.