Tillbyggnad: 10 saker du måste tänka på

Tillbyggnad

Innehåll:

1. Planering 2. Hitta rätt entreprenör 3. Under arbetets gång

1. Börja planera tidigt

Du ska börja med att planera tillbyggnaden så tidigt som möjligt, gärna ett halvår i förväg. Kontakta även banken med en gång eftersom finansieringen ger dig en bild av vilka budgetramar som ditt projekt kommer att ha. Det här är ett exempel på hur projektets process kan se ut:

  1. Till att börja med måste du planera in ett par månaders arbete tillsammans med arkitekten. 
  2. Om du söker förhandsbesked (typiskt för större tillbyggen) hos kommunen, varierar handläggningstiden beroende på vilken kommun du bor i så räkna gärna med minst två månader från det att du skickar in ansökan.
  3. Nästa steg är att hitta rätt entreprenör för arbetet. Den här processen tar nästan alltid längre tid än vad man tror eftersom det blir flera turer innan det går att skriva ett kontrakt. 
  4. Efter att kontraktet är undertecknat finns det ofta ledtid innan entreprenören kan påbörja arbetet, vanligtvis 1-3 månader.
  5. När bygget väl har satt i gång beror tiden för färdigställandet på hur stort tillbygget är. Vår erfarenhet säger att en tillbyggnad på 100 kvadratmeter generellt sett tar 4-5 månader att slutföra.

2. Hitta rätt arkitekt

Det första som du måste ta ställning till när du har bestämt dig för att gör en tillbybbnad är om du ska anlita en arkitekt från början eller inte. Förr eller senare måste du oavsett ta hjälp av en arkitekt eftersom du måste ha någon som utför de ritningar som krävs för bygglovsansökan till kommunen. För alla större projekt är det därför att rekommendera att anlita en arkitekt redan från början. Enstaka entreprenörer kan hjälpa dig med ansökningsdokumentationen men i regel är det arkitektens ansvarsområde. 

Arkitektens uppdrag är att se till att tillbyggnaden harmonierar med den existerande bostaden och är visuellt tilltalande. Du får räkna med att kostnaden för arkitekten utgör 5-10 procent av den totala budgeten. Arkitekten tar ett timpris som ligger någonstans mellan 900 och 1.500 kronor. I några fall är det även nödvändigt att koppla in en byggingenjör för att exempelvis beräkna hållfasthet och liknande.

3. Spara pengar där du kan

Om du vill få ner kostnaderna för projektet finns det några områden där du kan göra betydande besparingar. 

  • Projektets storlek: Det är självklart möjligt att spara pengar genom att minska storleken på tillbyggnaden. När du arbetar tillsammans med arkitekten kan ni utvärdera olika planlösningar och rumsindelningar som kan bidra till att minska utbyggnadens totalyta. Observera dock att kvadratmeterpriset i regel sjunker för en större tillbyggnad. 
  • Standard: En enklare standard är alltid billigare än mer exklusiva lösningar.
  • Materialval: Vilka material du vill använda i bygget styrs delvis av hur det existerande huset är byggt, men det finns ändå många möjligheter att spara pengar. Såväl golv- som väggbeklädnad, fasadbeklädnad, tak och så vidare finns i många olika prisklasser och kvaliteter. Fundera på vad du har behov av och om det eventuellt går att välja billigare material.
  • Specialanpassade lösningar: Allt som är platsbyggt och specialanpassat är generellt sett dyrare än färdiga lösningar som kan köpas hos detaljister. 
  • Tekniska lösningar: Även tekniska lösningar finns i en rad olika prisklasser och utföranden. Till tekniska lösningar räknas bland annat elinstallationer, belysning, uppvärmning och ventilation.
  • Badrum och kök: Om du planerar en tillbyggnad av en större yta som ska innehålla badrum eller kök, måste du ha i åtanke att de här rummen också är de som är dyrast att bygga. Hur många rum av det här slaget som ska byggas kommer alltså att ha stor inverkan på totalpriset för tillbyggnaden.
  • Gör en del av arbetet själv: Det finns flera delmoment som du kan göra själv, förutsatt att du har tillräckligt med kompetens. Det gäller till exempel golvläggning, målning, uppsättning av lättbetongväggar och avfallshantering. Om du vill göra delar av arbetet själv är det viktigt att ställa kvaliteten på slutresultatet mot värdet av din tid. Tar det exempelvis dubbelt så lång tid för dig som för en professionell målare att utföra målningsarbetet, lönar det sig att betala en hantverkare istället.
  • Rätt entreprenör: Valet av entreprenör är avgörande för att få ett konkurrenskraftigt pris. Det är även viktigt att entreprenören som du väljer är erfaren och kvalificerad. På så sätt säkerställer du att utökningen av boytan utförs korrekt och att värdeökningen även varar över tid. Det är även bra att kontrollera så att den entreprenör du väljer har alla certifieringar och försäkringar i ordning. I punkt fem ger vi dig en översikt över vad du ska tänka på när du väljer entreprenör. Om du registrerar ditt projekt på byggstart.se kan du komma i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer i ditt närområde.

Ditt projekt kan dessutom vara berättigat rotavdrag. Du kan läsa mer om vad som gäller för avdraget i den här artikeln.

4. Avsätt tid till anbudsprocessen

När det kommer till anbudsprocessen för en tillbyggnad bör du börja med att ta in offerter så tidigt som möjligt. Från det att du börjar kontakta olika hantverkare tar det minst en månad innan du har ett påskrivet kontrakt. Processen kan till exempel se ut så här:

  • När du har kontaktat en entreprenör tar det i regel en eller två veckor innan de kan komma och göra en bedömning av arbetsplatsen.
  • Efter besöket tar det allt från en vecka upp till en månad innan entreprenören kan lämna en offert. Anledningen till att det här tar tid är att entreprenören ofta har underentreprenörer, till exempel elektriker och rörläggare, som också måste vara tillgängliga under den aktuella tiden. 
  • Dessutom tar det en eller två veckor innan du har ett slutanbud och alla villkor är överenskomna och kontraktet kan undertecknas.

När det kommer till igångsättning kan entreprenören sällan börja med en gång då de ofta har andra projekt som ligger före.

Byggstart rekommenderar att du begär in offerter från minst två entreprenörer. Om alla entreprenörer som du tar in anbud från är kvalitetskontrollerade räcker det med tre anbud för att hitta en passande entreprenör. Läs vidare för att få en uppfattning om vad som bör styra ditt val av entreprenör. 

5. Hitta en entreprenör som passar för ditt projekt

Att hitta rätt entreprenör är avgörande för ett lyckat tillbyggnadsprojekt. Här är några faktorer som du måste ta i beaktande när du ska välja entreprenör:

  • Pris: Självklart är priset viktigt när du letar efter rätt entreprenör till ditt projekt. För att få jämförbara offerter är det viktigt att du inte bara tittar på slutsumman. Den varierar beroende på vilka poster som är inkluderade i de olika anbuden. Därför rekommenderar vi att du gör en detaljerad jämförelse så att du kan ta det bästa beslutet. Det är inte alltid lönsamt att välja det billigaste anbudet eftersom det kan ske på bekostnad av kvalitet. Slutsumman kan bli betydligt högre eftersom det finns en risk för att det uppstår brister och fel i efterhand.
  • Kapacitet: Du har troligtvis ett önskemål om när bygget ska genomföras. Hur lång tid entreprenören lägger på projektet och när de har möjligt att börja varierar. 
  • Referenser: När det kommer till referenser är det ett bra tecken om entreprenören kan lämna referenser på projekt som liknar det som du vill få utfört. Det är nämligen inte säkert att entreprenören har rakt igenom positiva omdömen från tidigare kunder och av den anledningen är det bra att få kontaktuppgifter till de olika kunderna. Omdömen på nätet är inte lika djuplodande eller tillförlitliga, så du bör komplettera dem med förstahandsupplevelser.
  • Ekonomisk soliditet: Det är viktigt att entreprenören som du väljer har en bra ekonomi. Först och främst för att det kan leda till många extra utgifter och förseningar om företaget går i konkurs medan de håller på att utföra ditt projekt. För att kontrollera den ekonomiska soliditeten kan du göra en kreditupplysning och kontakta Kronofogdemyndigheten för att kontrollera att företaget inte har några ärenden där. 
  • Kemi och kommunikation: Till sist är en bra relation till entreprenören helt avgörande för om ett projekt, oavsett storlek, ska bli lyckat eller ej. Under anbudsprocessen kan du bilda dig en uppfattning om företagets förmåga att upprätthålla en professionell kommunikation, något som också bör spela in när du väljer entreprenör.
  • Certifieringar: I Sverige har vi en rad certifieringar för hantverkare och byggentreprenörer. De flesta är inte lagstadgade men kan ändå ses som en kvalitetsstämpel som ger dig lite extra trygghet.
  • Auktorisation som elinstallatör: Om entreprenören ska utföra något som helst elektriskt arbete måste personen som gör det vara auktoriserad som elinstallatör, en certifiering som krävs enligt lag. 
  • Våtrumscertifiering: För att ett företag ska vara våtrumscertifierat måste arbetsledarna och de anställda ha gått en våtrumsutbildning som utförs leds av Byggkeramikrådet eller Svensk våtrumskontroll AB. Certifieringen är frivillig vilket innebär att även entreprenörer som inte innehar auktorisationen kan utföra arbeten i våtrum. 
  • Mästarbrev: Mästare är slutsteget efter lärling och gesäll. Mästarbrevet är en bekräftelse på att hantverkaren är utbildad och har de antalet arbetstimmar som krävs för att utföra ett korrekt arbete av hög kvalitet. Detta är främst relevant för målare och snickare.

Byggstart är en gratistjänst som sätter dig i kontakt med de bäst kvalificerade entreprenörerna i ditt område. Registrera gärna ditt projekt på byggstart.se, så hjälper vi dig med att ta in förbehållslösa offerter från kvalitetskontrollerade entreprenörer som har rätt kompetens för ditt byggprojekt.

6. Gör en detaljerad och exakt projektbeskrivning

Oavsett om du väljer att göra det här tillsammans med en arkitekt, entreprenör eller en kombination av båda, ska du se till att projekteringen blir noggrant utförd. Anledningarna till det är många, bland annat får du själv en tydlig bild över projektets omfång. Dessutom är det enklare att begära in rättvisande offerter om entreprenören vet exakt vilket arbete som ska utföras. Ett rättvisande anbud ger en högre jämförelsegrad när du ska välja entreprenör(er). 

Projekteringen bör innehålla allt från vilken byggmetod du har valt till vilken sorts dörrar och fönster samt en beskrivning av materialval och tekniska lösningar. Vid stora projekt, som exempelvis en tillbyggnad, är det här vanligt att göra i samarbete med arkitekten. 

7. Skriv ett juridiskt bindande kontrakt

Kontraktet mellan dig och entreprenören ska vara detaljerat och tydligt. Det ska innehålla slutsumman, slutdatum, vilka åtgärder som ska utföras och hur eventuella tillkommande kostnader och förseningar ska hanteras.Vi rekommenderar att du använder Konsumentverkets standardavtal och kontraktsmallar som du hittar här. Bifoga gärna projektbeskrivningen till kontraktet, som kompletterande dokumentation på vad som ska levereras.

Se även till att utarbeta en detaljerad tidsplan i samarbete med entreprenören. Det är normalt sett bara slutdatumet som skrivs in i kontraktet. En mer detaljerad tidsplan gör att du minimerar riskerna för oförutsedda händelser som ger upphov till förseningar. I tidsplanen kan ni lägga in datum när de olika delmålen ska vara slutförda, något som gör att du enklare kan följa upp att arbetet fortgår som det ska. 

8. Ha en nära kontakt med entreprenören

Under tiden som ditt byggprojekt pågår är det viktigt att du upprätthåller en kontinuerlig dialog med entreprenören eller entreprenörerna. Besök byggplatsen ofta så att du får en känsla för hur arbetet fortlöper. På så sätt kan du undvika så väl missförstånd som förseningar. 

9. Gör en slutbesiktning

När projektet närmar sig sitt slut är det viktigt att göra en slutbesiktning för att upptäcka eventuella brister och fel i bygget. Alla projekt som kräver bygglov ska slutbesiktigas av en kontrollansvarig som kommunen utser. För att vara säker på att eventuella brister och fel blir åtgärdade ska du avvakta med att betala 10 procent av slutsumman och betala den först när allt är åtgärdat och godkänt. 

10. Kom ihåg dokumentationen

När projektet är slutfört ska du se till att kontakta alla inblandade parter för att få all relevant dokumentation överlämnad. Vid en eventuell försäljning är det viktigt att du kan visa upp dokument som bekräftar att arbetet på huset är gjort enligt gällande lagar och regler. Det är även bra att ha den här dokumentationen som stöd för att komma ihåg vilka material som har använts för att kunna underhålla huset på bästa sätt. Den dokumentation som du kan få användning av är exempelvis intyg från elektrikern, användar- och underhållsmanualer för våtrummet och en kopia av offerten och slutfakturan från entreprenören som visar exakt vilket arbetet som har utförts. 

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.