Renovering av gamla hus

Om du bor i ett gammalt hus från 60-, 70-, eller 80-talet, har du kanske övervägt att renovera det, antingen från källare till tak eller genom en enklare uppgradering? Många väljer också att köpa ett äldre hus för att sedan förnya det med en enklare renovering eller en totalrenovering, och på så sätt slippa betala lika mycket som för ett helt nytt och modernt hus. Oavsett vilken anledning du har att renovera det gamla huset, finns det mycket som är viktigt att komma ihåg under en så omfattande process, och många är dessutom osäkra på om de verkligen har råd att renovera huset, och hur de eventuellt ska gå tillväga för att hitta kompetenta yrkesmän.

Denna typ av renoveringsprojekt kan variera i omfattning. Vissa behöver bara renovera vissa delar inuti för att få mer praktiska lösningar eller för att ge husets interiör ett ansiktslyft. Andra gånger kan huset vara så gammalt och slitet att det finns behov av att totalrenovera hela huset. En totalrenovering kan innebära att väggar inomhus, tak och golv rivs helt tills du kommer till betong och bjälklag, att alla husets ytor fräschas upp och att det installeras nytt badrum och kök. I många fall kan det också vara aktuellt att göra ändringar i husets planlösning för att frigöra mer utrymme, samt att sätta in fler eller större fönster.

Tycker du att huset ser gammalt ut från utsidan, kanske du överväger en utvändig renovering också. Utvändig renovering gör projektet mer omfattande och kan typiskt inkludera byte av fasad, dränering, lägga nytt tak eller att efterisolera för att förhindra den stora värmeförlusten som ofta är förknippad med äldre hus. Det senare åtgärden bidrar till att göra huset mer energieffektivt och du kan spara pengar i det långa loppet genom att minska utgifterna för elektricitet på detta sätt.

Du bör tänka noga igenom vad syftet med att renovera det gamla huset är. Vill du ha ett hus som ser mer modernt ut eller vill du helst bara förbättra praktiska funktioner, men behålla det ursprungliga utseendet och eventuellt restaurera dessa? Om du planerar omfattande ändringar, är det klokt att kontakta en inredningsarkitekt tidigt i processen för att ta reda på exakt vad som är möjligt att genomföra av renovering där du bor. Om du inte har en klar idé om hur det ska se ut redan, rekommenderar vi att du suger åt dig lite inspiration genom att gå på bostadsmässor, läsa inredningskataloger eller söka efter inspirerande bilder på nätet.

Vad kostar det att renovera ett gammalt hus?

Alla renoveringsprojekt är olika. Därför är det svårt att säga något väldigt konkret om pris för renovering av ett gammalt hus. Vi kan ändå bilda oss en uppfattning om en realistisk prisnivå genom att titta på genomsnittspriser. Det kostar omkring 17.000 kronor per kvadratmeter i genomsnitt för renovering av hus, men prisvariationerna kan vara stora, beroende på flera priskriterier. Priset per kvadratmeter kan vara så lågt som 12.000 kronor, men också så högt som 32.000 kronor.

Om du önskar utvändig renovering dessutom med fasadändring på ett 80-talshus, 70-talshus eller 60-talshus, kommer genomsnittspriset per kvadratmeter ligga på över 25.000 kronor, men kan variera mellan 20.000 och 35.000 kronor.

Hur mycket projektet kommer att kosta i slutändan kommer således vara väldigt beroende av storleken på huset eller området du önskar renovera. Även om det kommer kosta mer att renovera ett stort hus, är genomsnittspriset per kvadratmeter något lägre eftersom du då kan köpa in material i större mängder till lägre pris.

En annan viktig priskriterium är den standard du önskar på det nyrenoverade huset, samt vilka material du väljer. Det blir snabbt mer kostsamt om du väljer de bästa materialen på marknaden, och priset kommer generellt att öka om du önskar olika speciallösningar som är arbetskrävande att genomföra.

Det lönar sig ofta att köpa allt du behöver av material i ett enkelt köp. När du köper stora mängder har du bättre möjligheter att få bra rabatter. Alternativt kan du låta entreprenören ta hand om inköp av material. Hantverkare har ofta tillgång till bra rabatter och vet vilka material som är bra och lämpar sig för olika projekt.

Om projektet kräver att du söker tillstånd från kommunen, behöver du en ansvarig sökande och detta kommer i många fall vara en arkitekt. Arkitekter tar vanligtvis mellan 800 och 1.500 kronor i timmen och priset för detta arbete kommer att tillkomma till de priser vi har nämnt ovan.

De dyraste rummen i ett hus är vanligtvis badrummet och köket, särskilt om du måste byta ut avlopp och rör. Det är alltså på badrum och kök som man kan spara mest pengar, men dessa rum är viktiga för många och det är inte alltid önskvärt att välja mindre attraktiva lösningar på kök och badrum för att minska kostnaderna.

Många kommer att försöka spara pengar genom att göra vissa delar av arbetet själva, och detta kan vara en bra idé om du är praktiskt lagd och samarbetar med entreprenören. Om du inte har de kvalifikationer som krävs, får du emellertid inte arbeta med elektriska anläggningar själv eller med rör och ventilation. Du kan dock måla, lägga golv och kakel, köra bort avfall och liknande.

Så här organiserar du projektet

När du har lagt en plan för renoveringen kan du börja fundera på hur projektet ska organiseras och hur du ska hitta yrkespersoner. I huvudsak kan du välja mellan tre olika former av projektorganisation. Vi skiljer här mellan totalentreprenad, delad entreprenad och kombinerad entreprenad.

För de flesta kommer det vara mest aktuellt att välja en totalentreprenad. Då har du bara en huvudentreprenör att förhålla dig till, och entreprenören får då ansvaret för att organisera och koordinera allt arbete som ska genomföras. Entreprenören är ofta en snickare eller en murare. För arbete inom kompetensområden som denne inte har kunskap inom, kommer entreprenören att anlita underentreprenörer som utför detta arbete. Det är lämpligt att välja denna form av entreprenad om projektet är omfattande och du vill överlåta jobbet med att leda arbetet till en yrkesperson.

Om du väljer delad entreprenad måste du själv engagera olika entreprenörer inom de olika kompetensområdena. Detta kräver att du koordinerar arbetet mellan dem och har ett övergripande ansvar för organisationen av projektet. Om du inte har erfarenhet av bygg och projektledning sedan tidigare, rekommenderas det att välja bort denna form av entreprenad.

I vissa fall kan det vara lämpligt med en kombinerad entreprenadform. Det är särskilt aktuellt om du behöver få utfört grundarbeten och grävning, då detta ofta är kompetensområden som inte knyts till en totalentreprenör. Delad entreprenad kan bli billigare om du kan hitta kompetenta och prisvärda entreprenörer inom de olika kompetensområdena, men det kräver ändå mycket tid och ansträngning från dig.

Dessutom kan det vara tryggare med en totalentreprenör om det skulle uppstå meningsskiljaktigheter eller en garantiangelägenhet efter att arbetet är slutfört. Då har du med totalentreprenad bara en ansvarig kontakt att förhålla dig till.

Uppskattad tidsåtgång

Alla renoveringsprojekt är olika, och därför kommer tidsåtgången också att variera i varje fall. Det kan ändå vara användbart att titta på ungefärlig tidsåtgång för renovering av hus i olika storlekar.

Ett hus på 200 kvadratmeter tar typiskt mellan 14 och 17 veckor att renovera.

Ska du renovera ett hus på 150 kvadratmeter, bör du räkna med att det tar cirka 11 - 14 veckor.

Ett hus på 100 kvadratmeter kan ta mellan 8 och 11 veckor, medan mindre projekt på 50 kvadratmeter tar runt 5-8 veckor.

Var medveten om att dessa uppskattningar kan vara inexakta och den faktiska tidsåtgången kan avvika om ditt projekt är särskilt omfattande eller komplicerat, om hantverkarna du anlitar arbetar med andra projekt samtidigt eller om du också ska renovera exteriören.

Kom ihåg att du bör avsätta gott om tid till själva planeringen, gärna flera månader. Planeringsfasen innebär bland annat att skaffa inspiration och idéer, göra ritningar, eventuellt hitta en arkitekt, hitta rätt yrkesmän för att utföra jobbet och eventuellt söka tillstånd från kommunen om det krävs för ditt projekt.

Själva ansökningsprocessen kan vara ganska tidskrävande. Det behöver inte nödvändigtvis vara så svårt att hitta skickliga entreprenörer, men det är ändå klokt att avsätta tid för detta för att hitta rätt entreprenör för just ditt renoveringsprojekt. Vanligtvis kommer detta att innebära att inhämta offerter från flera företag och genomföra ganska omfattande jämförelser av prisförslag, kontrollera referenser och mer.

Vad är viktigt under och efter projektet?

Planeringsfasen är viktig, särskilt om du vill ha projektet klart inom en viss tidplan eller om du vill undvika oförutsedda kostnader som kommer som en överraskning under resans gång. Men det finns också mycket som är viktigt för dig att komma ihåg när arbetena startar och efter projektet.

Under projektets gång

Om det bor grannar nära ditt hus bör du informera dem i förväg om att du planerar att renovera huset. Då är det lättare att undvika klagomål på buller och grannarna kommer att vara mer förberedda på vad som komma skall. Informera gärna om hur länge arbetena förväntas pågå. Dessutom är det bra att ha en god dialog med ansvarig entreprenör så att ni undviker missförstånd och fel under projektets gång.

God kommunikation med entreprenören är ofta en av nycklarna till ett framgångsrikt renoveringsprojekt. För att hela tiden se hur ni ligger till tidsmässigt kan du upprätta en checklista med tidpunkter för genomförande av projektets olika delar. Då håller du dig uppdaterad om framstegen och du undviker att eventuella förseningar kommer som en stor och obehaglig överraskning.

När projektet är klart

När det gamla huset äntligen är färdigrenoverat är det viktigt att du genomför en slutbesiktning tillsammans med entreprenören. Om du inte är särskilt kunnig inom bygg, kan det vara bra att ta med en kunnig person för att se till att allt är genomfört enligt planer och avtal.

Det är vanligt att hålla tillbaka ungefär 10% av beloppet tills projektet är genomfört och du har varit på slutbesiktning för att bekräfta att jobbet är korrekt utfört. Slutligen måste du se till att få all dokumentation om det arbete som har utförts. Detta inkluderar bland annat dokumentation på att arbetet är utfört enligt föreskrifterna och FDV-dokumentation för arbete som utförts i våtrum. Dokumentationen kan du behöva vid ett senare tillfälle i samband med garanti, försäkring eller försäljning av bostaden.

Bra råd om renovering av gamla hus

Det är roligt att renovera huset och alla ser mest fram emot att se slutresultatet, men arbetet är ofta omfattande och det finns mycket som är viktigt att komma ihåg i processen. Här ger vi några bra råd till dig om att renovera ett gammalt hus.

God planering

Ju mer du vet om ditt hus, desto bättre. Försök att sätta dig in i husets historia, ta reda på hur det har byggts och vilken kvalitet det är på befintliga material. Du kan gärna inhämta en tillståndsrapport för att få veta vad som bör förbättras. Utarbeta en plan för allt du vill göra, gärna baserat på inspiration som du har fått från andra hus eller inredningskataloger.

Därefter bör du upprätta en detaljerad budget så att du får en god översikt över alla kostnader som är förknippade med projektet. Det är smart att lägga till en marginal på cirka 10% i budgeten så att eventuella oförutsedda kostnader inte leder till att projektet måste stoppas.

Jämföra offerter

När du ska hitta rätt entreprenör för ditt renoveringsprojekt bör du inhämta offerter från flera företag. På så sätt kan du enklare sålla bort oseriösa aktörer, och det blir dessutom lättare att jämföra dina alternativ när det gäller pris. Om du inhämtar minst 3 offerter har du en god utgångspunkt för att genomföra en jämförelse.

När du jämför priserbjudanden bör du framför allt kontrollera vad som ingår, om samma poster finns uppräknade i alla offerter och om priset är definierat som ett fast pris eller en timtaxa. Det kan vara frestande att välja det billigaste erbjudandet, men det kan ändå löna sig att betala lite mer för en entreprenör som du tror levererar ännu bättre kvalitet.