Hus på sluttande tomt: En komplett guide (pris, regler, tips)

Hus på sluttande tomt

Innehåll:

1. Kataloghus eller arkitektritat? 2. Priser och val av hantverkare 3. Söknadsplikt och dokumentation

Hus på sluttande tomt: En komplett guide (priser, regler, tips)

På vissa tomter kan terrängen stå för en svår utmaning när man ska bygga hus. Ojämnt underlag är krävande att jobba med när man ska utforma bostaden, både estetiskt och funktionellt. Det finns dock lösningar som gör det möjligt att bygga bostaden man alltid drömt om, trots att marken sluttar. I den här artikeln kan du läsa mer om hur du bör gå tillväga när du ska bygga hus på sluttande tomt. Du kan bland annat läsa om vilket förarbete som krävs, bygglovsplikt samt hur du hittar rätt entreprenör för projektet.

Kataloghus eller arkitektritat hus?

Det finns flera fördelar med att välja ett kataloghus. Det är oftast betydligt enklare och snabbare att bygga ett kataloghus, och i regel täcker de alla standardkrav du kan ställa på ett modernt hus. Nackdelarna är att man inte kan anpassa byggnaden efter eget tycke särskilt mycket, och att man framförallt inte kan modifiera den för att passa in i terrängen. Med ett arkitektritat hus kan man däremot anpassa det mesta efter de rådande förutsättningarna, och man kan själv välja vilka lösningar man har behov av. Ett arkitektritat hus blir i regel något dyrare än ett kataloghus, men å andra sidan så finns det ibland inga andra lösningar när det gäller hus på sluttande tomt.

Ta in en arkitekt tidigt

Om du behöver ett specialanpassat hus så är det bra att ta in en arkitekt tidigt i planeringsprocessen. Tillsammans med arkitekten kan ni hitta lösningar som uppfyller de krav du har på bostaden, samtidigt som ni anpassar huset efter den sluttande terrängen. När du ska börja utforma insidan av huset kan en inredningsarkitekt vara till stor hjälp. De brukar komma med kreativa lösningar som du själv eller arkitekten inte har tänkt på. 

När du letar efter en arkitekt ska du kolla efter någon med erfarenhet av att rita liknande bostäder som den du vill bygga. Kolla in projekt som arkitekten tidigare jobbat med, eller så kan du hålla utkik efter hus som tilltalar dig och därefter ta reda på vem som har ritat dem.

Trä, tegel eller betong

När du ska bygga hus på sluttande tomt måste du ta ställning till vilket material du vill bygga i. När man ska fatta detta beslut så måste man ta hänsyn till vad terrängen tillåter, samtidigt som man givetvis ska lyssna till sina egna preferenser. 

Ett tegelhus kräver väldigt lite underhållning. Fasaden håller ofta i tiotals år utan att du måste göra något med den. Ett trähus måste däremot underhållas regelbundet. Man måste generellt utföra ytskiktsarbeten vart femte till tionde år, beroende på väderförhållanden och om huset är målat eller putsat. Trähus har ofta ett mer traditionellt utseende och passar därför lätt in i omgivningen. 

Bygger man i tegel reducerar man risken för brand i huset. Tegel begränsar även möjligheterna för elden att sprida sig till flera rum. Om du bor nära en väg eller liknande är det också en fördel att bygga i tegel, då detta även har ljudisolerande egenskaper. Detta gäller både ljud utifrån och ljud mellan de olika våningarna. Tegel ger även en mer jämn inomhustemperatur, vilket innebär lägre kostnader för uppvärmning eller nedkylning.

Den största nackdelen med tegelhus är att priset oftast är högre än för träkonstruktioner och att det är svårare att göra ändringar i konstruktionen efter avslutat bygge.

På en tomt som sluttar eller där det råder stora nivåskillnader så rekommenderas det oftast att man bygger i betong. Detta beror på att en sluttande tomt ofta kräver att delar av huset byggs under marken, och att konstruktionen måste tåla stora belastningar från jordmassor. När stora delar av byggnaden är under mark så finns det en betydligt högre risk för fuktskador, mögel och röta. När man bygger i betong så har man ett bättre skydd mot fukt och röta, men det är samtidigt inte en garanti mot fuktskador om det inte byggs rätt. Fukt i betong kan vara ett lika stort problem som fukt i trästommen om det är dåligt isolerat och ventilerat. Med andra ord är det extra viktigt att arbetet blir utfört på ett korrekt sätt, oavsett vilket material man väljer att bygga i. Här nedan kan du läsa mer om hur man hittar rätt entreprenör för jobbet.

Jämför offerter från flera proffs

Ta in offerter snabbt, enkelt och gratis idag.

Start her

Använd duktiga hantverkare

När du ska bygga hus på sluttande tomt är det av stor vikt att du anlitar en entreprenör som har den kompetens och erfarenhet som krävs för att slutföra projektet framgångsrikt. Håll därför utkik efter entreprenörer som har genomfört liknande projekt tidigare. För att vara helt säker på att du anlitar en seriös firma bör du göra en grundlig bakgrundskontroll på samtliga aktörer du överväger för projektet. Detta innebär att du ska kontakta referenser, kontrollera relevanta certifieringar, och försäkra dig om att företaget har en solid ekonomi.

För att underlätta för byggherrar att hitta kompetenta och pålitliga firmor har vi på Byggstart etablerat ett nätverk med kvalitetssäkrade entreprenörer. Vi har kollat upp referenser, kreditvärdighet och certifieringar för alla firmor som har tillgång till plattformen, och vi bevakar dessa kriterier löpande. Det är endast firmor som upprätthåller hög kvalitet och konkurrenskraftiga priser över tid som får vara en del av vårt nätverk. Det är gratis för dig som byggherre att lägga ut ett projekt, och när du lagt ut det kommer du få anbud från seriösa firmor som har erfarenhet av att bygga hus på sluttande tomt. Du åtar dig inga förpliktelser genom att ta emot dessa anbud.

Vilken entreprenadform är bäst?

När man ska bygga hus är det många yrkesområden som är involverade. Om man inte har erfarenhet från liknande projekt så kan det kännas överväldigande och tungt att koordinera ett projekt av den här storleken. Då lönar det sig oftast att organisera projektet som totalentreprenad. Totalentreprenad innebär att du som byggherre bara skriver kontrakt med en firma. Denna firma är då ansvarig för att ta in all den arbetskraft som krävs för projektet, och de koordinerar även arbetet mellan de olika underleverantörerna. Totalentreprenören gör vanligtvis ett påslag på 5-15 % på de andra firmorna för att administrera projektet. Men detta är generellt alltid en god investering då en entreprenör har flerårig erfarenhet av att genomföra projekt snabbt och effektivt. I tillägg undviker man att saker och ting går fel i arbetet till följd av dålig projektledning. Att organisera projektet som totalentreprenad innebär även att ansvarsförhållandena blir tydliga för bägge parter, då det alltid är huvudentreprenören som ansvarar för att projektet ska utföras kvalitativt och utan brister. Om man själv ska anlita hantverkare inom alla de olika arbetsområdena så kan det vara svårt att lista ut vem som är ansvarig när ett fel uppstår. 

Om du vill dela upp projekteringen och utförandet på olika aktörer, exempelvis mellan en arkitekt och en entreprenör, kan du organisera projektet som generalentreprenad. Utöver projekteringsfasen innebär det att huvudentreprenören tar ansvar om allt annat, vilket i stort sett liknar en totalentreprenad. 

Vad kostar det att bygga hus?

Det finns många olika kostnader som ingår i ett husbygge. Du måste bland annat räkna med utgifter för arkitekt- och konstruktionsritningar, bygglov, grävning och förarbete, material, inredning samt entreprenörens kostnader. Priset påverkas dessutom av hur din tomt ser ut. En sluttande tomt kan medföra större kostnader för schaktning och grundläggning. En svåråtkomlig tomt kan dessutom göra vissa lösningar svåra eller omöjliga, och därför bör du prata med en arkitekt eller entreprenör i ett tidigt skede för att få en bättre bild av vilka typer av arbeten som krävs för ditt nya hus.

Byggstart har vi satt ihop en prisdatabas baserad på projekt som genomförts av aktörer i vårt nätverk. På så sätt kan vi beräkna ett snittpris för en rad olika byggprojekt. Dessa priser inkluderar alla material- och arbetskostnader. Vi ser att genomsnittspriset för att bygga hus ligger på ca 28.000 kr per kvadratmeter inklusive moms. Det råder dock stora skillnader mellan olika projekt. Stora hus med komplexa lösningar blir alltid dyrare, men generellt är kvadratmeterpriserna lägre för större hus då det finns vissa skalfördelar när man räknar på snittpriser. De flesta brukar dock få betala mellan 22.000 och 45.000 kr per kvadratmeter. Om man ska bygga hus på sluttande tomt får man räkna med att landa någonstans i det övre skiktet eftersom projektet medför ett mer komplext grundarbete och svårare arbetsförhållandena.

Lovplikt

Om du ska bygga ett nytt hus på en obebyggd tomt måste du alltid ha bygglov, och det finns inga undantag för den regeln. Hur du får bygga huset regleras av en rad byggregler som definieras i Plan- och bygglagen och Boverkets byggregler (BBR). Dessa regler är bland annat framtagna för att säkerställa en hög kvalitet på boendet, användarvänlighet, energibesparingar och givetvis säkerhet för både de som nyttjar boendet och omgivningen. Det finns även många utformningskrav och tekniska egenskapskrav som gäller tillgänglighet för personer med nedsatt rörelseförmåga vid nybygge. Om du tar hjälp av en arkitekt så borde det inte vara några problem att uppfylla alla dessa krav och få ansökan godkänd. Arkitekten vet vilka regler som gäller, och hen kan även hjälpa dig med ansökningsprocessen.

För ett så pass komplext projekt behöver du i princip alltid anlita en arkitekt eller byggkonsult som hjälper dig med ansökan (om du inte själv är sakkunnig i frågan). Oavsett vem som gör ansökan bör du alltid engagera dig i processen eftersom bygget inte får avvika från bygglovshandlingarna. 

När du ska bygga hus på en obebyggd tomt kan det vara en god idé att först ansöka om ett förhandsbesked. Det kan du till och med göra innan du köper tomten för att säkerställa att du får lov att bygga på den. Förhandsbeskedet är bindande vid kommande bygglovsansökan om den görs inom två år (du måste fortfarande ansöka om bygglov för att kunna bygga). Förhandsbeskedet säger i princip att du får bygga på tomten, men om du sedan skickar in en bygglovsansökan som skiljer sig markant från den första ansökan eller som inte uppfyller alla kraven kan du fortfarande få avslag. 

En komplett ansökan om förhandsbesked eller bygglov kan ta upp till tio veckor för att hanteras, och denna tidsfrist kan förlängas med ytterligare tio veckor vid behov. Därefter måste du även hålla ett tekniskt samråd med kommunen och en certifierad kontrollansvarig för att få ett startbesked. Det tar upp till fyra veckor för att få startbeskedet, och du får inte börja bygga innan dess.  

När huset är färdigt så måste du begära ett slutsamråd med kommunen där du visar att bygget har utförts i enlighet med huvudritningarna som lämnades in vid bygglovsansökan, och att kontrollplanen har uppfyllts. Därefter måste du vänta in ett slutbesked för att ta huset i bruk.  

Grannehörande

Byggprojekt som kräver bygglov kan eventuellt medföra ett grannehörande, och det är något som kommunen sköter, inte du som byggherre. Vid grannehörande får grannarna, eller så kallade sakägare, en chans att uttrycka invändningar mot ditt byggprojekt. Finns det legitima invändningar måste byggnadsnämnden ta hänsyn till dem, vilket kan ha konsekvenser för beskedet. För att undvika detta är det en god idé att prata med grannarna på egen hand redan innan du skickar in ansökan. Det visar att du respekterar deras åsikter, och om de har några invändningar så kan ni i bästa fall komma fram till en kompromiss som bägge parter är nöjda med. Om du håller dig inom regelverket och din ansökan är komplett så är det dock sällan som du får avslag bara för att grannarna inte är positivt inställda till bygget. Det som kan försena startbeskedet är om de överklagar bygglovet, vilket de har högst fyra veckor på sig att göra.  

Projektdokumentation

För att entreprenören ska kunna prissätta husbygget korrekt är det viktigt att hen får ett väldokumenterat förfrågningsunderlag. Det består i stort sett av samma handlingar som du måste ta fram för att ansöka om bygglov (fasadritning, planritning, sektionsritning och situationsplan). Men du kan även lägga till en detaljerad projektbeskrivning som inkluderar materialval, elschema, belysningsschema, uppvärmningsschema samt ritningar på dörrar/fönster. Alla dessa dokument är nödvändiga för att entreprenören ska kunna ge dig ett rättvisande anbud.

Hur lång tid kommer det ta?

Tidsåtgången för ett husbygge påverkas av många olika variabler såsom terrängen, lösningarnas komplexitet, väderförhållanden, m.m. Därför är det svårt att ge ett klart besked om hur lång tid man måste räkna med för ett specifikt projekt. I de flesta fall bör man räkna med minst 9 månader från det att man sätter spaden i marken tills man kan flytta in. De flesta projekt tar dock minst 12 månader att genomföra. 

Om tomten är svår att bygga på kommer det naturligtvis att ta längre tid, och projektet kommer vara svårare att genomföra. Men om du anlitat en skicklig arkitekt och en erfaren entreprenör så bör det inte vara några problem att få till ett riktigt drömhus.

Om du har bestämt dig för att bygga hus och kommit en del på vägen i projekteringen kan det vara dags att börja ta emot anbud från entreprenörer. För att göra detta på ett enkelt och tryggt sätt kan du använda dig av gratistjänsten Byggstart. Vi jobbar kontinuerligt med att kvalitetssäkra företagen som ingår i vårt nätverk. Om du registrerar ditt projekt hos oss sätter vi dig i kontakt med de entreprenörer i ditt område som har mest relevant erfarenhet och kompetens för ditt projekt. Bedömning och inhämtande av offerter är gratis och åläggs inte med förpliktelser. Registrerar du projektet hos oss så kommer någon av våra medarbetare hjälpa dig komma igång med anbudsprocessen.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.