Flerfamiljshus: En komplett guide (arkitekter, priser, tips)

Flerfamiljshus

Innehåll:

1. Vad räknas som en flerfamiljsbostad? 2. Hur mycket kostar det att bygga? 3. Bygglov, hantverkare och tips

Hur definieras ett flerfamiljshus?

Ett flerfamiljshus kan definieras som ett bostadshus med minst två separata bostäder som faller under kategorin familjelägenhet. En familjelägenhet är en bostad som har plats för två vuxna och minst ett barn. Ett flerfamiljshus kan vara allt från ett tvåfamiljshus till större hyreshus.

Ett typiskt flerfamiljshus är ett hus där bostäderna skiljs åt antingen horisontellt eller vertikalt. Flerfamiljshusen, dit även radhus och enkla typer av hyreshus räknas, är vanligt förekommande i landet. 

Det finns många anledningar till att flerfamiljshus blir allt mer populära att bygga:

  • Tomten går att använda på ett mer effektiv sätt. Ett flerfamiljshus kan byggas på en tomt som är betydligt mindre än en där det går att bygga två (eller fler) enfamiljshus. Det kan göra att flerfamiljshus är ett billigare alternativ.
  • Lägre projekterings- och byggkostnader. En nybyggnation av flera enfamiljshus innebär högre kostnader för projektering och uppförande av husen. Genom att bygga ett flerfamiljshus samlar man ihop kostnaderna, vilket gör att utgifterna blir mindre än om man skulle har fördelat motsvarande area över separata enfamiljshus. 
  • Möjlighet till generationsboende. En populär form av flerfamiljshus är att dela fastigheten mellan flera generationer. På så sätt kan en familj förvalta sina resurser på ett effektivt sätt. Det ger både praktiska fördelar och budgetmässiga besparingar. 
  • Mer fördelaktig finansiering. Det blir också allt vanligare att vänner eller kompispar går ihop och bygger flerfamiljshus. Genom att göra det ökar chansen till förmånliga huslån eftersom det är fler som delar på risken. Samtidigt går det att fördela utgifterna som är knutna till tomt, projektering och bygge. Dessutom har det sociala fördelar eftersom grannarna redan känner varandra. 

Fördelen med en villa är att ni får hus och tomt för er själva. Ni har även större kontroll över hur fastigheten ska utformas och hur tomten ska disponeras. 

Behöver du hantverkare? Jämför offerter här

Ta emot flera anbud från olika kvalitetskontrollerade entreprenörer via byggstart.se

Hur mycket kostar det att bygga ett flerfamiljshus?

Hur mycket det kostar att bygga ett flerfamiljshus beror på flera parametrar. Några av dem som har störst inverkan på slutkostnaden är:

  • Läget. Priset på tomten har stor inverkan på totalsumman, särskilt i stadsnära områden. Det är även dyrare att bygga på en tomt med krävande terräng, till exempel om tomten lutar kraftigt eller det måste brytas eller sprängas bort bergknallar.
  • Byggmetod. Det går att spara mycket pengar genom att bygga ett elementhus, särskilt om du ska bygga flera identiska bostäder, till exempel radhus. Arkitektritade hus gör däremot att priset för projektet ökar och väljer du att bygga ett hus med betongkonstruktion, till exempel funkisdesign, är det också dyrare än att bygga ett hus med träkonstruktion. 
  • Storlek. Priset ökar självklart i takt med hur många bostadsenheter som ska byggas. Samtidigt blir kvadratmeterpriset i regel lägre när man bygger stort. Det beror på att vissa utgifter är desamma oavsett om man bygger ett mindre eller större hus, och med fler kvadratmeter att fördela kostnaden på sjunker kvadratmeterpriset. 
  • Val av entreprenör. Under anbudsprocessen bör du hämta in kostnadsförslag från flera entreprenörer. På så sätt kan du försäkra dig om att du anlitar ett företag som håller konkurrenskraftiga priser. Var dock uppmärksam om du får ett anbud med ett betydligt lägre pris än de övriga aktörernas. Det låga priset kan bero på att entreprenören sparar pengar genom att använda okvalificerad arbetskraft eller undermåliga material. Att välja de billigaste alternativen kan få dyra konsekvenser på såväl kort som lång sikt.
  • Materialval. Husets standard och de val av material som du gör kommer också att inverka på slutsumman. Badrum, kök, taktäckning, väggmaterial och andra produkter finns i en mängd olika varianter och prisklasser. Här kan du välja mellan att spara pengar eller investera i extra hög kvalitet. 

Lönar det sig att bygga ett flerfamiljshus?

I många fall går det att spara pengar genom att bygga ett flerfamiljshus istället för en villa. Anledningen är att det går att utnyttja tomten på ett mer effektivt sätt. Dessutom är det möjligt att dela på utgifterna för projektering och uppbyggnad, vilket gör att bostadsägarna får lägre omkostnader.

Det kan även vara en bra investering att bygga ett flerfamiljshus för att sälja en eller flera lägenheter eller hyra ut dem, och på så sätt täcka hela eller delar av dina bygg- och boendekostnader. 

Vid en eventuell försäljning är det många faktorer som avgör hur lönsamt det är med ett flerfamiljshus, men med tanke på att bostadstypen blir allt mer populär ser prognosen för en vinst bra ut. 

Hur lång tid tar det att bygga ett flerfamiljshus?

Projekt som omfattar bygge av flerfamiljshus varierar mycket och därför är det svårt att säga hur lång tid det kommer att ta. För att kunna uppskatta tidsåtgången måste man ha tillgång till alla information om den fastighet som ska byggas och dess omfattning.

Följande faktorer har en stor inverkan på hur lång tid det tar att bygga ett flerfamiljshus:

  • Storlek. Hur lång tid det tar att genomföra projektet beror till stor del på hur många bostäder som ska byggas och hur stora dessa ska vara.
  • Elementhus eller arkitektritat hus. Det går i regel fortare att bygga ett elementhus än att bygga flerfamiljshus från grunden på tomten.

Vidare kan följande steg och milstolpar ingå när du ska bygga ett flerfamiljshus, men observera att det handlar om en överslagsräkning:

  1. Projektering och bygglovsansökan: 4-6 månader
  2. Begära in anbud från entreprenörer: 2-3 månader (det här kan i regel göras parallellt med projekteringen)
  3. Markarbete: 1-2 månader
  4. Betongarbete och gjutning av grunden: 1-2 månader
  5. Timmerarbete: 3-9 månader för platsbyggt hus / betydligt kortare tid för elementhus
  6. Invändiga installationer och byggarbeten: 3-5 månader. Det här inkluderar arbeten med avlopp, badrum, el, kakel, kök, ventilation och dylikt. 

I några av stegen har du själv möjlighet att påverka tidsåtgången, du kan bland annat spara tid på steg två och fem genom att välja elementhus istället för ett platsbyggt flerfamiljshus. Många fastighetsutvecklare väljer att bygga elementhus eftersom det låter dem genomföra flera projekt per år. 

Vad behöver du ansöka om hos kommunen när du ska bygga flerfamiljshus?

Precis som vid alla andra nybyggnationer krävs det bygglov när du ska bygga ett flerfamiljshus. För ett så här omfattande projekt krävs det att bygglovsansökan sammanställs av en projektör som även ansöker om bygglov för din räkning. Projektören är i regel den arkitekt som ritar huset eller en konstruktör. Observera att om du köper ett elementhus är det leverantören som står som projektör. Rollen som ansvarig för utförande tillfaller entreprenören. 

Det är en rad dokument som måste finnas med för att bygglovsansökan ska bli godkänd. Ansökan måste bland annat innehålla olika ritningar och en beskrivning av projektet.

Hur mycket det kostar att ansöka om bygglov varierar från kommun till kommun och avgiften skiljer sig mycket åt. Därför är det klokt att kontakta den aktuella kommunen för att ta reda på vad avgiften ligger på.

Elementhus eller arkitektritat?

De två vanligaste byggformerna i Sverige är arkitektritade, platsbyggda hus och elementhus (båda med träkonstruktion). Båda alternativen har för- respektive nackdelar. Fördelen med elementhus är i första hand tidsåtgång eftersom det går fortare att montera element än att bygga hela huset på plats. När det kommer till kostnader är de ungefär desamma för platsbyggda hus som för elementhus, så länge det inte handlar om stora volymer. Då blir elementhus i regel är något billigare.

Observera dock att det bara handlar om själva konstruktionen som utgör mindre än 50 % av den totala byggkostnaden. Om det skiljer 10 % i pris mellan ett elementhus och ett platsbyggt hus, utgör prisskillnaden mindre än 5 % av den totala projektkostnaden. 

Den största nackdelen med ett elementhus är att det inte går att påverka själva utformningen på huset i någon större utsträckning. Det är heller inte alla hus som lämpar sig för att byggas som elementhus, till exempel hus med mycket detaljer och vinklar i fasaden.

Hur organiserar jag byggarbetet?

Det finns tre huvudsakliga sätt för att organisera ett byggprojekt:

  • Totalentreprenad: En entreprenör (vanligtvis en snickarfirma) tar ansvar för hela byggarbetet. Det inkluderar alla utförande och projekterande arbetsområden.
  • Generalentreprenad: Huvudentreprenören har bara kontrakt på utförandet medan byggherren skriver kontrakt med projektören/projektörerna. Det här är vanligast när det är ett arkitektritat hus som ska byggas. 
  • Delad entreprenad: Byggherren skriver kontrakt med varje enskild entreprenör; snickare, murare, målare, VVS-montör och så vidare. Delad entreprenad innebär även att du själv står som ansvarig för att organisera och koordinera projektet, såvida du inte anlitar en extern projektledare.

Byggstart ser vi att det vanligaste är att organisera bygget av ett flerfamiljshus som en generalentreprenad. Den tyngst vägande faktorn är att det gör att projektet blir lättare att genomföra och överblicka. Det är mycket svårt att koordinera ett så stort projekt på egen hand. Dessutom kan en generalentreprenad visa sig vara ett billigare alternativ eftersom arbetet utförs på ett mer effektivt sätt. 

Hur hittar jag rätt entreprenör för att bygga ett flerfamiljshus?

För att flerfamiljshuset ska hålla en hög kvalitet är det av yttersta vikt att anlita en pålitlig och kompetent entreprenör. Se till att begära in anbud från flera aktörer för att försäkra dig om att du får offerter med konkurrenskraftiga priser. Kom samtidigt ihåg att bra entreprenörer ofta vet vad deras tjänster är värda och sätter pris utifrån det. Att investera lite extra pengar i en erfaren entreprenör minskar risken för att det uppstår brister och fel under projektets gång. Väljer du däremot en av de billigare entreprenörerna kan det få dyra konsekvenser på längre sikt. 

För att vara säker på att du tar emot anbud från kvalificerade och pålitliga entreprenörer kan du använda dig av gratistjänsten Byggstart. Vi arbetar kontinuerligt med att kvalitetssäkra aktörerna i vårt nätverk så att det ska vara enklare och tryggare för dig att anlita kompetenta hantverkare. Hittar du företag via vår tjänst kan du vara säker på att de har en solid ekonomi, nödvändiga certifieringar och den erfarenhet som krävs för att bygga ditt flerfamiljshus. Det är gratis att registrera ett uppdrag och anbuden som du tar emot är förbehållslösa. 

10 tips för ett lyckat genomförande

1. Hitta rätt tomt - det är inte alla tomter som är lämpliga för flerfamiljshus

2. Ha finansieringen klar – alla som ska bygga ihop måste koordinera finansieringen med banken

3. Hitta en arkitekt med erfarenhet från liknande projekt

4. Börja med bygglovsansökan så tidigt som möjligt eftersom det kan ta tid

5. Hitta rätt entreprenör – begär in minst tre anbud

6. Gör bra val gällande konstruktion och material

7. Gör en detaljerad och tydlig tidsplan tillsammans med entreprenören

8. Följ upp arbetet – besök byggplatsen regelbundet och ha en bra dialog med entreprenören

9. Medverka vid slutbesiktningen och notera sådant som du inte är nöjd med

10. Se till att få all nödvändig dokumentation - som husägare ska du ha alla dokument som redogör för allt arbete som har utförts och alla material som har använts

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.