Renovera lägenhet: 5 saker du måste veta

Renovera lägenhet

Innehåll:

1. Uppstarten 2. Organisera arbetet 3. Så kommer du igång

Firmor som går i konkurs eller hantverkare som plötsligt inte är kontaktbara mitt i projekt, krångel och rättstvister, förändrade tidsplaner och priser man aldrig har sett förut; detta är bara några av de skräckhistorier man hört talas om när det kommer till att renovera lägenheten. Byggstart är en tjänst som kopplar samman privatpersoner med grundligt kvalitetssäkrade entreprenörer inom bygg- och renoveringsbranschen.

Genom åren har vi fått goda kunskaper om de problem man kan stöta på när man ska renovera en lägenhet. Vi har lyckligtvis också lärt oss hur man kan förhindra dessa fallgropar, och denna vetskap vill vi gärna dela med oss av. Man kan undvika en hel del huvudvärk genom att på förhand veta hur man ska hantera sitt projekt på rätt sätt. Läs vidare för att ta del av våra 5 bästa tips om hur man genomför en framgångsrik lägenhetsrenovering.

1. Starta i god tid

Ett fel som många gör är att underskatta hur lång tid de olika delmomenten i ett renoveringsprojekt faktiskt tar. Det är mycket som ska göras innan man kommer igång med själva byggandet, så därför är det aldrig för tidigt för att sätta igång med förarbetet. Som exempel tar det oftast mer än en månad från det att man kommer i kontakt med en entreprenör tills man skriver på kontrakt för den kommande renoveringen.

Detta kanske låter överdrivet, men när man börjar tänka på allt som faktiskt ska göras innan man kan påbörja arbetet så är det fullt rimligt. Från det att du först kontaktar en hantverksfirma måste du räkna med att det exempelvis tar upp till 1-2 veckor innan de ens kan komma på besök i lägenheten.

Offerten brukar komma inom 1-4 veckor efter besöket. Hur lång tid anbudsprocessen tar kan variera beroende på projektets omfattning eftersom entreprenören ofta måste få in prisförslag från sina underleverantörer som jobbar med rörläggning, el, kakelläggning osv. Ju fler underleverantörer ju längre tid tar det generellt eftersom entreprenören internt måste förhandla fram offerter på delmoment från underleverantörerna innan en samlad offert med en totalkostnad kan presenteras. Därefter tar det vanligtvis ytterligare en vecka innan villkor, slutgiltigt pris och kontrakt har avtalats.

När kontraktet är på plats så är det viktigt att komma ihåg att skickliga hantverkare ofta är uppbokade, vilket innebär att ditt projekt placeras i kö. Hur länge man måste vänta innan entreprenören kan påbörja arbetet varierar av naturliga skäl. Har man tur så kan de komma igång relativt omgående, men räkna med att det tar några månader från det att kontraktet skrivits under tills dess att arbetet kan sättas igång.

Vårt tips till folk som ska ta sig an ett större projekt, som exempelvis renovera i Stockholm, är att påbörja planeringen minst tre månader i förväg.

Entreprenören är inte den enda du måste vänta på. Om det inte finns något material på plats när entreprenören ska börja så kommer man sällan långt i arbetet. Vissa material kan ha en relativt lång leveranstid, så det är viktigt att kolla upp vilka tider som gäller för de olika materialen och sätta igång med inköp och beställningar så tidigt som möjligt. Kakel, parkett och kök brukar ha långa leveranstider så kolla upp vad som gäller för de produkter du vill ha och var ute i god tid.

2. Ta fram en tydlig projektbeskrivning

Inom alla projekt, oavsett bransch eller syfte, så är det viktigt med god planering. Renoveringsprojekt är inget undantag. Det är väldigt viktigt att ha en bra projektbeskrivning på plats när man startar upp ett projekt av flera anledningar.

Först och främst så är en detaljerad projektbeskrivning viktig att ha för att man själv ska få en bra förståelse för hur mycket arbete som faktiskt ska genomföras.

Om man inte har en detaljerad beskrivning av arbetet så är det även lätt hänt att man underskattar hur mycket resurser som krävs, som tid, arbetskraft och material. I planeringsstadiet kommer man ofta fram till flera moment där man måste ta ett beslut. Det finns ingen poäng med att skjuta upp dessa beslut till senare. När du fattar avgörande beslut tidigt i processen så förhindrar du att projektet blir fördröjt eller att det uppstår missförstånd under arbetets gång.

När du har en väl utformad projektbeskrivning som i detalj går in på allt som ska göras så blir det också betydligt enklare för entreprenören att ge dig ett korrekt pris för projektet. När det inte finns en massa frågetecken runt projektet som måste besvaras så brukar det oftast gå snabbare att komma till kontraktskrivningen, vilket i sin tur innebär att det går snabbare att komma igång med arbetet. Det är också en stor trygghet att veta att man har fått ett komplett anbud från entreprenören. En detaljerad projektbeskrivning är ett pålitligt underlag för entreprenören, vilket också innebär att det blir lättare för dig att väga bud från olika firmor mot varandra.

En projektbeskrivning behöver inte nödvändigtvis vara skriven av ett proffs. Huruvida du kan skriva den själv eller inte beror på projektets omfattning och komplexitet. Ska man ta sig an ett mindre projekt så går det oftast bra att skriva projektbeskrivningen själv. Gäller det däremot ett stort projekt så är det aldrig fel att kontakta en inredningsarkitekt. De är experter på att utforma professionella projektbeskrivningar, så här finns det mycket hjälp att tillgå.

Registrera gärna ditt projekt på Byggstart. Då kan du se exempel på bra projektbeskrivningar från liknande projekt.

3. Entreprenören och ens egen insats

Vem som utför arbetet med att renovera i Stocholm är avgörande för projektets utkomst. Här är det många som tänker att man alltid gör en vinst om man gör något själv, men det behöver inte nödvändigtvis vara sant. Att själv utföra vissa moment är ett bra sätt att spara pengar på, men det är viktigt att överväga fördelarna och nackdelarna innan man sätter igång.

Det kan kännas spännande att lära sig något nytt, men det är viktigt att man har god tid att sätta sig in i det som ska göras så att arbetet genomförs på ett korrekt sätt. Att på egen hand ta sig an olika arbetsmoment kan sluta med att saker och ting aldrig blir färdiga eftersom många har en tendens att överskatta hur mycket tid de kan lägga på projektet. Detta kan leda till stor frustration för både dig själv och entreprenören. Om du dessutom tagit på dig en större del av projektet och inte blir färdig i tid, så kan det hämma arbetsmöjligheterna för alla involverade i projektet vilket oftast skjuter fram slutdatumet.

När du överväger vad du eventuellt själv kan göra så är det också viktigt att ha i åtanke vad du får och inte får göra. Vissa jobb får nämligen enbart utföras av en certifierad hantverkare. Detta gäller exempelvis arbete med el. Styrelsen i bostadsrättsföreningen kräver också oftast att arbete med vattenledningar måste utföras på ett fackmannamässigt sätt, alltså av certifierade hantverkare (detta kräver också försäkringsbolaget för att hemförsäkringen ska täcka eventuella vattenskador).

Att ta sig an en del av arbetet själv är bra om man har tid till det, om man får lov att utföra arbetet och om man är helt och hållet övertygad om att ens insats inte försinkar entreprenörens tidsplan. Här kommer några tips på jobb som man oftast kan göra själv utan att det negativt påverkar entreprenörens arbete:

  • rivning
  • avfallshantering
  • golvläggning (här bör man ha tidigare erfarenhet)
  • målning

God kommunikation med entreprenören är A och O när man ska ta sig an en del av arbetet själv. Om du har en kontinuerlig dialog med din entreprenör så är det betydligt enklare att undvika att din arbetsinsats negativt påverkar entreprenören.

God kommunikation är också viktigt för att undvika missförstånd, oenigheter och tvister. Ett bra tips är att man regelbundet tittar till lägenheten för att se hur allting går. Det är också en god idé att avtala möten med projektledaren varje gång projektet har nått någon av de upprättade milstolparna.

Personkemi och kommunikation bör stå högt på listan när du överväger bud från olika entreprenörer. Använd anbudsprocessen för att testa de olika firmornas kommunikationsförmåga.

Kompetens och kapacitet är också viktigt att kolla upp när man väljer entreprenör. Kontrollera att entreprenören har goda referenser, och se även till att kolla upp referenser från företagets tidigare projekt som liknar ditt eget projekt.

Du kan också värdera entreprenörens kapacitet och kompetens genom att kolla upp deras rutiner för kvalitetssäkring. Glöm inte att fråga om entreprenören har tid till att genomföra projektet när du vill få det gjort, och fråga även om de hinner bli klara med projektet inom avtalad tid. Ofta behöver man flytta ut från sin gamla lägenhet eller tillfälliga bostad inom en viss tid, och därför är det viktigt att få ett klart och tydligt svar angående när entreprenören förväntas vara färdig.

Certifieringar är också något att ha i åtanke när du överväger vilken entreprenör du ska välja. Mästarbrev är exempelvis en kvalitetsstämpel för enskilda hantverkare. Våtrumscertifikat från Byggkeramikrådet och Svensk våtrumskontroll AB är ett frivilligt certifikat som entreprenören kan skaffa, vilket garanterar att arbetet kommer utföras på ett fackmannamässigt sätt. Det finns många olika frivilliga certifikat som en entreprenör kan skaffa för att visa kunderna att de är kvalificerade för diverse projekt. Det enda lagstadgade certifikat som krävs är Auktorisation som elinstallatör, vilket är ett måste för alla som utför arbeten med el.

Alla företag har inte en stabil ekonomi. Om man anlitar en entreprenör vars ekonomi inte är ordnad så finns det en risk att företaget går i konkurs innan projektet är färdigt eller innan garantiperioden löpt ut efter avslutat projekt.

Att analysera ett företags ekonomiska situation kan vara klurigt. Det man kan göra är att utföra en kreditkontroll och samtidigt kolla om företaget har betalat in sina skatter och avgifter i tid.

Priset är naturligtvis en av de viktigaste punkterna när man väljer en entreprenör. Dock är det viktigt att man jämför likartade anbud, så det är en god idé att vänta tills man gått igenom de andra punkterna innan man jämför priser. Det finns ingen vits med att jämföra priser från billiga entreprenörer som inte uppfyller kvalitetskraven som anges ovan. Det är med andra ord inte alltid den billigaste lösningen som är den bästa och man bör också ha i åtanke att det som ser billigt ut på papper kan komma att kosta betydligt mer om arbetet utförs bristfälligt eller på fel sätt.

På Byggstart jobbar vi dagligen med att kvalitetssäkra entreprenörer, och vi har en bra översikt över vilka som är duktiga inom en rad olika projektområden på olika platser i Sverige. Om du är intresserad kan du registrera ditt projekt på Byggstart för att få gratis hjälp med att hitta entreprenörer.

4. Ordnade förhållanden lönar sig

När man ska renovera en lägenhet så brukar man säga att alltid hoppas på det bästa, men förbereda sig för det värsta. Det är mycket som kan hända och det kan uppstå situationer som helt förbisetts. När olyckan är framme så är det därför bra att ha ett skriftligt avtal att förhålla sig till för att undvika konflikter.

Ett skriftligt avtal bör inte bara omfatta uppgifter om vilket arbete och material som inkluderas i summan som betalas till entreprenören, men även hur tilläggsarbete, tidsfrister och förseningar ska hanteras. För tydlighetens skull är det vanligt att man lägger till projektbeskrivningen som referensdokument där allt som ska göras beskrivs i detalj. För renoveringsprojekt rekommenderar vi att man använder ett standardavtal från Konsumentverket som du hittar här.

När arbetet är färdigt bör man utföra en besiktning. En lägenhetsrenovering är ett relativt stort projekt så det kan löna sig att anlita en kvalificerad extern besiktningsman för slutbesiktningen. En besiktningsman med kvalifikationer inom byggsektorn kommer kunna hitta byggtekniska fel och andra fel och brister som kan uppstå under byggets gång. Om man upptäcker ett fel är det vanligt att man väntar med den sista betalningen som brukar ligga på 5-10% av totalsumman tills dess att felet är åtgärdat. Reglerna för slutbesiktning och betalning bör specificeras i kontraktet.

Det bör också tydligt anges i kontraktet vilka specifika dokument som entreprenören ska tillhandahålla för att kontraktet ska anses fullföljt. Dessa kan vara en ansvarsdeklaration från elektrikern, våtrumsintyg eller kopior på anbud och fakturor från underleverantörer till entreprenören som visar vilket arbete som utförts och vilket material som använts. Dessa dokument är viktiga att ha när du ska sälja lägenheten eller om det uppstår ett försäkringsärende.

5. Så kommer du igång

Byggstart är en tjänst som hjälper dig hitta de bästa hantverkarna och entreprenörerna på marknaden när du ska renovera i Stockholm eller andra delar av landet. När du lägger upp ditt projekt på Byggstart matchas du med seriösa lokala firmor som är lämpade för ditt projekt. Vi kvalitetssäkrar alla företag som har tillgång till Byggstart genom att kontrollera referenser, göra löpande kreditupplysningar och kontrollera licenser och certifikat.

Vi har funnits på marknaden i flera år och vi har kommit i kontakt med många som fått problem efter att de har använt oseriösa hantverkare och firmor som saknat nödvändig kompetens och certifiering. Vi har också stött på företag som befunnit sig på randen av konkurs, och ändå tagit sig an stora projekt. Byggstart kopplar endast ihop dig med seriösa firmor och kvalitetssäkrade hantverkare som du kan lita på. Tjänsten kostar ingenting för dig som byggherre och du gör inga åtaganden genom att få anbud från relevanta entreprenörer.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.