Garage under mark: En komplett guide (priser, regler, tips)

Garage under mark

Innehåll:

1. Detta bör du tänka på 2. Vad kostar det? 3. Bygglov, process och entreprenörer

Ett underjordiskt garage kan vara en smart lösning om du vill bygga garage utan att behöva ta från dina utomhusytor. På så sätt kan du få inomhusparkering till flera bilar, plats för förvaring, arbetsrum och andra faciliteter, samtidigt som du behåller tomten relativt intakt. En del underjordiska garage ligger helt och hållet under mark, andra bara delvis. Utformning beror mycket på hur din tomt ser ut och storleken på garaget du behöver. Ett garage under mark byggs normalt sett i betong, vilket gör att det är i det närmaste underhållsfritt – förutsatt att det byggts av skickliga hantverkare från början. Detta är en av de bidragande orsakerna till att ett garage under mark kan vara ett lönsamt projekt i det långa loppet.

I denna artikel lyfter vi allt du behöver tänka på i samband med att du bygger ett underjordiskt garage. Vi ger dig en översikt av hur byggprocessen ser ut, svarar på de vanligast förekommande frågorna, samt visar på vad du kan göra för att identifiera de entreprenörer som är bäst lämpade för att anlitas för jobbet. Slutligen ger vi dig tio snabba tips för ett framgångsrikt garageprojekt. 

Om du redan nu står redo att gå igång med anbudsprocessen kan du registrera ditt projekt på byggstart.se. På Byggstart samlar vi kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverksfirmor på ett och samma ställe, allt för att det ska vara enkelt och tryggt att hitta rätt firma för uppdraget. Ditt projekt matchas med 2–3 välkvalificerade entreprenörer som kommer på platsbesök hos dig, för att sedan lämna anbud. Tjänsten är gratis och utan förpliktelser.

Hur ser byggprocessen ut för garage under mark?

Bygglovsansökan till kommunen:

Det första du behöver göra är att ta reda på om projektet är bygglovspliktigt. Om bygglov är aktuellt bör du ta in en professionell arkitekt/byggingenjör att ansvara för det arbetet med ansökan. När startbeskedet från kommunen har kommit kan arbetet dra igång. Läs mer om vad som påverkar om ditt projekt är bygglovspliktigt eller ej längre ner i artikeln. 

Anbudsprocessen:

Den här fasen av projektet äger ofta rum parallellt med arbetet med bygglovsansökan till kommunen. Du behöver ha en bra beskrivning av projektet innan du börjar ta in offerter. Ju mer detaljerad beskrivningen är, desto bättre kommer anbuden vara. De kommer vara både mer exakta och lättare att jämföra. När du kontaktat ett antal entreprenörer kommer de att komma på platsbesök till din fastighet. Efter detta dröjer det oftast ett par veckor innan anbuden är färdigställda. Slutligen får man räkna med att det tar ytterligare ett par veckor att reda ut alla detaljer med den entreprenör som man väljer att gå vidare med, så att kontrakt kan skrivas. 

Mark- och grundarbete:

Startskottet för själva konstruktionsarbetet går när man påbörjar mark- och grundarbetet. För att garaget ska kunna komma på plats behöver man schakta bort markmassor och plana ut terrängen där garaget ska resas. I det här momentet varierar omfattningen av det som behöver göras, med stor påverkan på både tidsåtgång och kostnad. I många fall behöver man bara gräva, men ibland behöver man också spränga. 

Formsättning och gjutning:

När schaktarbetet är klart är det dags att dra igång med formsättning och gjutningsarbete. När man bygger ett underjordiskt garage rekommenderas starkt att man gjuter det i betong, framför att bygga det i lättklinkerbetong som leca. Anledningen är att de massor som man ska efterfylla med väger en hel del, vilket ställer krav på en solid konstruktion. Det är också viktigt att konstruktionen blir helt vattentät. Detta kan man uppnå med hjälp av olika metoder – antingen med hjälp av en speciell typ av betong, genom att klä betongen med ett vattentätt material, eller att lägga fuktskyddsmatta runt konstruktionen innan man efterfyller med massor. Första steget är att gjuta plattan/golvet, därefter gjuts väggar och slutligen tak. Konstruktionen behöver sedan isoleras. 

Efterfyllning av massor och terrängarbete:

Efterfyllning av massor är nästa steg, sedan att plana ut terrängen över och kring det underjordiska garaget. Här kan du välja om du endast vill återställa tidigare utseende eller passa på att förnya tomten efter eget tycke och smak såsom att anlägga gräsmatta, lägga plattor eller sten, alternativt använda ytan på annat sätt. 

Efterarbete:

Efterarbetet vid ett garageprojekt av den här typen kan bland annat bestå av att putsa murar och väggar, måla, sätta fasadbeklädnad eller att lägga golv. Man behöver också ta in en elektriker som drar fram el och monterar belysning och strömuttag. Allt fler är även intresserade av att installera laddare till elbil. Dessa kostar vanligtvis 15.000 kr och uppåt.

Den totala byggtiden ligger normalt sett på 10–15 veckor för ett underjordiskt garage. Utöver detta bör man räkna med tid för bygglovshantering. Normalt sett ska kommunen lämna besked i bygglovsärenden inom 10 veckor, men krävs ytterligare utredning har de rätt att dubbla svarstiden. Du bör också addera några veckor för att iterera din bygglovsansökan med den arkitekt eller annan person som du tagit in för att hantera ansökningshandlingarna.

Vad kostar det att bygga ett underjordiskt garage?

Byggstart arbetar med att förmedla entreprenörstjänster till husägare. Vi får kopior av alla offerter samt av fakturan för projekt som genomförs med hjälp av entreprenörer från vårt nätverk. Utifrån den här informationen har vi arbetat fram prisstatistik för de vanligaste typerna av byggprojekt.

Vad gäller garage under mark kan vi se att priset vanligtvis landar på runt 700.000 kr. Detta kan jämföras med det sammantagna snittpriset för garage som byggs ovan mark, vilket ligger på 500.000 kr. De dyraste underjordiska garagen kan kosta över en miljon att bygga, emedan de billigaste kostar ner mot 500.000 kr. Sammanfattningsvis kan man konstatera att priserna på underjordiska garage kan variera betydligt. Läs vidare för att få veta mer om vad det är som driver kostnaderna i positiv eller negativ riktning, samt vilka av dessa faktorer som du har möjlighet att påverka själv. 

Priserna som nämns ovan inkluderar allt arbete och material som krävs för själva konstruktionsarbetet. Utöver den här kostnaden tillkommer avgifter för bygglov om projektet är bygglovspliktigt. I så fall bör du även räkna med några tiotusenlappar för arkitektens (eller annan persons) arbete med att bereda dina ansökningshandlingar. 

Vilka är kostnadsdrivarna för ett garage under mark?

När du ska bygga ett underjordiskt garage är det markförhållandena som är den största kostnadsdrivaren. Utan information om markförhållandena på din tomt blir därför kostnadsestimaten för projektet mycket osäkra. Bortforslingen och deponi av schaktmassor kan också bli en stor kostnadspost – ibland blir detta lika dyrt som själva grävningen. Allt beror på vilken typ av massor det är som ska hanteras. Klassas massorna som förorenade tar deponierna ut stora avgifter för att ta emot dem. Består tomtmarken av jord och lera är det oftast tillräckligt för att börja gräva direkt. Står tomten istället på berggrund kommer konstruktionen av ett underjordiskt garage kräva omfattande markarbete och sprängning. I vissa fall går det dock att tjäna igen en del av kostnaderna genom att sälja sprängstenen till andra anläggningsföretag. 

En annan viktig parameter med kostnadspåverkan är storleken på garaget. Priset påverkas även av det efterarbete som du vill få gjort invändigt i garaget. En del väljer exempelvis att lämna betongytorna obehandlade, medan andra vill ha en mer bearbetad finish. Det senare kräver mer efterarbete och blir därmed mer kostsamt.

Behöver man ha bygglov för ett underjordiskt garage?

Som regel krävs bygglov för all nybyggnation, både för byggnader under och över mark. Det finns en del undantag såsom attefallshus och friggebodar, men det finns inget som anger att dessa regler gäller för underjordiska byggnader. Bygglovsplikten kan dock variera från kommun till kommun, i och med att kommunen har rätt att besluta om minskad eller ökad bygglovsplikt. Kontakta byggnadsnämnden i kommunen för att säkerställa vad som gäller för ditt specifika projekt i din kommun.

För att få bygga under mark gäller generellt att det inte får finnas geotekniska hinder, vilket kan utgöras av exempelvis grundvattenförhållanden. Inom detaljplanerat område krävs det normalt även marklov för schaktning som medför förändringar i marknivån. Om du ansöker om bygglov för ett underjordiskt garage är detta dock inte något som behöver ansökas om separat, kommunen tar ställning till hela bilden samtidigt. Det är därmed viktigt att säkerställa att markhöjden efter garagebygget framgår i bygglovsansökan. 

Eftersom bygget av ett underjordiskt garage är ett relativt komplext projekt bör man ta in en arkitekt eller annan fackkunnig person som kan ansvara för bygglovsansökan.

Hur bör projektet läggas upp?

Precis som med andra byggprojekt kräver anläggningen av ett underjordiskt garage att du lägger upp en plan för hur arbetet ska organiseras. Man skiljer vanligtvis mellan två olika huvudalternativ: totalentreprenad och delad entreprenad. Den grundläggande skillnaden är hur ansvaret för projektet fördelas, vilken part det är som står för projektledningen samt hur många kontraktsparter du har att förhålla dig till. Om du kör projektet med delad entreprenad är det du själv som ansvarar för projektgenomförandet, med ett kontrakt per entreprenör. 

Vid en totalentreprenad ingår du endast avtal med en part, det vill säga med en totalentreprenör. Denna har ansvar för projektering, projektledning och allt arbete. Märk väl att man oftast säger “totalentreprenad” även när man tagit in arkitekten separat och på egen hand. Rent formell handlar det dock då om en så kallad utförandeentreprenad. Inom de områden som entreprenören inte själv har kompetens för hämtar man in detta via underentreprenörer. På arbetet som utförs av underentreprenörer gör totalentreprenören normalt sett ett påslag på omkring 10-15 procent. Det brukar dock ändå löna sig att välja totalentreprenad. Att koordinera och leda projektet själv är ett tidskrävande arbete som ofta kan bli lika dyrköpt som att engagera en totalentreprenör. Det blir också mindre komplicerat att identifiera ansvarig part vid eventuella fel eller brister. Oavsett vilken underentreprenör som begått ett eventuellt fel är det då alltid totalentreprenören som har det övergripande ansvaret för projektet.

Hur hittar man en engagerad entreprenör till sitt garagebygge?

I de fall man vill bygga garage under mark är det viktigt att entreprenören som man väljer har hög kompetens inom relevanta fackområden. För att få till ett prisvärt projekt bör man säkerställa att entreprenören själv kan utföra både grävning och grundarbete, samt formsättning och gjutning i enlighet med alla gällande regler och föreskrifter. Detta kräver att du får tag i en firma som utfört liknande projekt tidigare. På så sätt kan du också vara säker på att entreprenören har bra och effektiva rutiner, samt är kompetent när det gäller samarbete och styrning av underentreprenörer. Allt för att se till att jobbet utförs snabbt och smidigt, vilket ofta också gör att slutnotan blir lägre för dig som kund.

För att få inblick i hur tidigare projekt fungerat kan du be entreprenören om referenser som du kan kontakta. Utöver detta finns det formaliteter som alla potentiella entreprenörer bör ha på plats. De bör ha en god och stabil ekonomi som tål tillfälliga svackor. Försäkringar och eventuella tillstånd är andra bitar som de behöver ha i ordning. Enligt svensk lag måste alla som utför elinstallationsarbeten vara certifierade till exempel. Ytterligare en viktig parameter är att du väljer en entreprenör som du har lätt för att kommunicera med så att planeringen blir effektiv. Registrerar du ditt projekt på byggstart.se blir du matchad med entreprenörer som vi kvalitetssäkrat på förhand.

Tio tips för ett framgångsrikt projekt:

  1. Gå till banken tidigt, så att du får koll på budgetramarna för ditt projekt.
  2. Sätt dig in i kostnadsdrivarna, identifiera områdena där du vill spara in och där du tycker att det är värt att spendera lite extra.
  3. Sätt av tid till att formulera ett bra underlag för prissättning. Detta gör att anbuden blir mer kompletta och jämförbara.
  4. Hämta in tillräckligt med offerter i anbudsprocessen. Vår erfarenhet säger att tre anbud är tillräckligt för att få fram en relevant prislapp, förutsatt att man kontaktar firmor som är väl kvalificerade. Två offerter är ett minimum.
  5. För gärna in anbudsinformationen i ett kalkylblad för att förenkla jämförelsen.
  6. Skriv ett tydligt specificerat kontrakt med den entreprenörsfirma som du väljer.
  7. Var på byggplatsen ofta så att du kan se att arbetet flyter på som det ska.
  8. Ta inte på dig för mycket eget arbete inom projektet.
  9. Genomför en slutkontroll innan du betalar ut den sista delen av kontraktsbeloppet. En tumregel är att inte betala ut mer under projektets gång än värdet av det arbete som är utfört.
  10. Be slutligen om att få alla relevanta dokument och handlingar. Detta är sådant som kan vara viktigt att visa upp i samband med en försäljning, vid vidare arbete eller om du måste nyttja garantin.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.