Vad kostar det att bygga en hyreslägenhet?

Genomsnittspriset för att bygga en hyreslägenhet ligger på 19.500 kronor per kvadratmeter. Vissa projekt kan komma att kosta mindre, kanske så lite som 16.000 kronor per kvadratmeter.

Andra projekt kommer upp i 24.000 kronor per kvadratmeter. Utgångspunkten här är en källare som byggs om till en hyreslägenhet.

Dessa vägledande priser inkluderar:

• Grävning av källargolv och förberedelse av grunden
• Gjutning av nytt golv enligt gällande standard
• Urskärning för nya fönster och insättning av fönster
• Extern dränering och efterisolering av grundmur
• Ny isolering och fuktspärr
• Full inredning med kök, vardagsrum, sovrum och badrum

Totalt sett kan kostnaden för att bygga en hyresdel snabbt uppgå till en till två miljoner kronor. Men med en bra utgångspunkt kan du få mycket gjort för ett par hundra tusen kronor.

Mindre hyreslägenheter blir ofta dyrare att bygga per kvadratmeter än stora hyreslägenheter. Detta beror på att badrum och kök utgör en större del av den totala ytan i de små.

Prisexempel: 40 kvadratmeters hyreslägenhet

Priset för att bygga en hyreslägenhet kan jämföras med priset för en totalrenovering. Det inkluderar nya rör, elektriska installationer samt fönster och dörrar.

Vi utgår från en liten hyreslägenhet på cirka 40 kvadratmeter:

• Nytt kök: 50.000 kronor
• Badrum med möbler och inredning: 210.000 kronor
• Två fönster, inklusive utsågning: 25.000 kronor
• Två inre dörrar: 5.000 kronor
• Extern dränering och efterisolering: 70.000 kronor
• Brytning av befintligt golv: 70.000 kronor
• Ny isolering på grund: 30.000 kronor
• Gjuta golv: 65.000 kronor
• Golvvärme i hela lägenheten: 50.000 kronor
• Ytor som parkett, tak och målning: 50.000 kronor
• Elektriskt arbete: 15.000 kronor

Total kostnad: cirka 780 .000 kronor (19.500 kronor per kvadratmeter)

Verkligt exempel från Byggstarts databas

Prisexempel med byggande av hyreslägenhet på 40 kvadrat i torr källare med bra takhöjd:

• Komplett nytt badrum: 280.000 kr
• Kök inkl montering: 60.000 kr
• Golv inkl golvläggning: 35.000 kr
• Gipsväggar och målning: 105.000 kr
• Elektriker: 35.000 kr
• Installera två större fönster: 55.000 kr

Totalbelopp: 570.000 kr (14.250 kronor per kvadratmeter)

Detta ligger i linje med genomsnittspriserna på marknaden. Alla priser inkluderar material, arbete och moms.

Faktorer som påverkar priset

Storlek och omfattning

Storleken på den planerade hyresgästen kommer naturligtvis att vara avgörande för det totala priset. För omfattande projekt måste du betala mer för själva utförandet.

Samtidigt kan en högre antal kvadratmeter ge mängdrabatt, så att priset per kvadratmeter minskar. Vissa kostnader kommer att vara grundläggande oavsett storlek.

Grävning och avfall

Om du ska gräva ut källaren måste du betala för bortforsling av massorna. Mängden avfall och storleken på rummet kommer att driva priset upp eller ner.

Det kostar också lite extra att hyra en container och för själva upphämtningen. Detta är ett jobb som du kan göra själv för att spara pengar.

Arkitekt

Det kostar cirka 50.000 till 70.000 kronor att använda en arkitekt. Arkitekten kommer att ta på sig jobbet med att skicka nödvändiga ansökningsdokument till kommunen.

En arkitekt kan också hjälpa dig med en god, effektiv planlösning för en liten hyresgäst.

Svårighetsgrad och rumstyper

Priset bestäms också av hur arbetskrävande projektet är. Byggnadstekniskt komplicerade rum är mer tidskrävande och höjer priset.

De dyraste rummen att bygga är badrum, kök och andra våtrum. Därför kan du spara mycket pengar genom att begränsa antalet sådana rum.

Kom ihåg att det kommer att vara billigare att bygga dessa rum nu, jämfört med att expandera eller renovera vid en senare tidpunkt.

Produktval och materialstandard

Vilka material, inredning och möbler du väljer kommer att påverka priset avsevärt. Kostnaderna för olika typer av inredning och vitvaror varierar mycket.

Materialstandarden spelar stor roll:

• Kakel ökar priset avsevärt
• Köksbänkar finns från billiga laminatvarianter till exklusiva bänkskivor i sten
• Leverantörerna prissätter sig olika

Val av företag och organisation

Arbetskraft utgör en stor del av de totala kostnaderna för byggprojekt. Priset beror på entreprenörernas erfarenhet, expertis och rykte.

Det enklaste sättet är att anlita en totalentreprenör. Då har du en leverantör att förhålla dig till, som tar hand om alla nödvändiga underleverantörer.

En totalentreprenad kommer att höja prisnivån något. Men du undviker jobbet med organisering och koordinering.

Kan jag göra jobbet själv?

Med tillräckligt med tid och kompetens kan du göra delar av byggprojektet själv. Men generellt rekommenderar vi att lämna över jobbet till professionella.

På så sätt säkerställer du att hyreslägenheten håller länge, och att värdet ökar så mycket som möjligt.

Uppgifter du kan göra själv

Vissa uppgifter kan du alltid göra själv:

• Målning
• Lägga golv
• Transportera bort avfall
• Transport av material

Tidsplan för projektet

Du kan förvänta dig att byggandet tar cirka tre månader. Men det kommer att variera beroende på projektets omfattning.

Den mest osäkra fasen är planeringsfasen. I många fall måste du själv skicka en ansökan till kommunen.

Handläggningstiden beror på plan- och byggnadsförvaltningen:

• Allt från tre veckor till flera månader är vanligt
• Ändring av användningen av källarutrymmen är oftast en enkel sak

Så hittar du rätt entreprenör

När du samlar in och jämför prisförslag finns det några viktiga saker du bör tänka på för att få bästa möjliga resultat.

Använd upphandlingstjänster

Istället för att spendera tid på egna undersökningar kan du låta upphandlingstjänster göra jobbet åt dig. På så sätt känner du dig säker på att du får välja bland kvalitetssäkrade leverantörer.

Byggstart är en gratis och icke-bindande tjänst som kopplar samman husägare med kvalitetssäkrade entreprenörer. Vi kontrollerar kreditbetyg, godkännanden och referenser åt dig.

Med Byggstart kan du jämföra offerter från flera konkurrerande företag utan kostnad eller förpliktelser.

Välj rätt specialist

Det är vanligt och klokt att kolla företagets referenser. Generellt är det alltid en bra idé att välja någon du själv har god kemi med.

Sök efter en hantverkare som:

• Har goda referenser från liknande projekt
• Visat att de kan genomföra den här typen av projekt
• Erbjuder konkurrenskraftiga priser

Jämföra offerter korrekt

Stora variationer i pris på enskilda artiklar från olika leverantörer kan betyda att projektet har förståtts olika. Om du märker sådana skillnader är det klokt att kontakta entreprenörerna.

Var medveten om eventuella reserver från entreprenören. Många reserver betyder att projektet kan bli dyrare än väntat.

Prismodeller att förstå

Priset sätts enligt olika modeller:

• Fast pris: Binder parterna utan dokumentation av timmar
• Kostnadsuppskattning: Har en övre gräns på max 15% över angiven kostnad
• Icke-bindande prisindikation: Regleras utan bindande övre prisram

Granska noga vilka poster de olika leverantörerna har inkluderat. Skilj mellan specificerat arbete och tillägg.

Alternativ för att spara pengar

Det finns flera strategier för att hålla kostnaderna nere när du bygger en hyreslägenhet utan att kompromissa med kvaliteten.

Planera projektet väl

Bra planering är nyckeln till framgång:

• Jämför prisförslag med hjälp av anbudstjänster
• Leta efter kampanjer och erbjudanden i samråd med entreprenören
• Undersök andrahandsmarknaden vid materialinköp
• Kontrollera att byggnaden inte har röta - dyrt att åtgärda senare
• Ha en buffert i budgeten för oväntade kostnader

Budgetvänliga materialval

Du kan göra stora besparingar genom smarta materialval:

Kök: Välj mindre, funktionella kök från lågpriskedjor som IKEA. Du kan få ett komplett kök för 70 000 kronor inklusive montering, medan andra kan kosta upp till 300 000 kronor.

Badrum: Det finns mycket att spara på att välja badrumsinredning från det billigaste prissegmentet utan att förlora funktionalitet.

Golv: Laminatgolv eller billigare parkettgolv ger stora besparingar jämfört med exklusiva alternativ.

Smarta installationslösningar

Tänk smart kring installationer:

• Belysning: Lägg kablar utanpå väggen istället för inuti
• Lampor: Vanliga lampor kostar mindre än spotlights
• Väggar: Undvik att riva bärande väggar om möjligt
• Grundmur: Undvik att undergjuta grundmuren om det inte är nödvändigt

Utnyttja befintliga strukturer

Arbeta med det du har:

• Behåll befintliga väggar där det är möjligt
• Använd befintliga vattenledningar och avlopp
• Undvik omfattande strukturella förändringar

Är det värt investeringen?

Byggandet av en hyreslägenhet kan vara en mycket lönsam investering om du planerar rätt och har realistiska förväntningar.

Ekonomisk kalkyl

Låt oss titta på ett konkret exempel med en 40 kvadratmeters källarlägenhet:

Investeringskostnad: 780.000 kronor
Månadshyra: 10.000 kronor
Årlig hyresintäkt: 120.000 kronor

Med denna kalkyl kommer investeringen att vara återbetald efter cirka sex och ett halvt år.

Faktorer att beakta i kalkylen

Förutom grundkalkylen bör du ta hänsyn till:

• Förlorade ränteintäkter på det kapital som gått till byggandet
• Underhållskostnader för uthyrningsenheten
• Risk för hyresbortfall vid byte av hyresgäster
• Din tid för uppföljning av hyresförhållandet
• Skatt på hyresintäkter om du hyr ut mer än hälften av bostaden

Värdeökning på fastigheten

Värdeökning som resultat av byggandet är naturligtvis en möjlighet. En välbyggd hyreslägenhet ökar fastighetens marknadsvärde avsevärt.

Ofta överstiger värdeökningen på fastigheten investeringskostnaden, vilket ger dig både löpande intäkter och kapitalvinst.

Alternativa lösningar

Garage med loft: Har du ett stort garage med loft kan det vara mycket lönsamt att bygga en uthyrningslägenhet där!

Om du finansierar utbyggnaden med lån har du goda chanser att få ett garage som betalar för sig självt - och mer därtill - genom hyresintäkterna.

Långsiktigt perspektiv

Tänk långsiktigt på investeringen:

• Hyresmarknaden fortsätter att vara stark
• Bostadsbrist gör hyresrätter attraktiva
• Inflationen höjer både fastighetsvärden och hyror över tid
• Du får erfarenhet av fastighetsförvaltning

Med rätt förutsättningar och noggrann planering kan byggandet av en hyreslägenhet bli en mycket lönsam långsiktig investering.