Bygga tvåfamiljshus: En komplett guide (pris, regler, tips)

Tvåfamiljshus

Innehåll:

1. Vad kostar det? 2. Process och planering3. 10 tips du bör läsa

Till följd av att tomtpriserna runt om i landet ökar väljer allt fler att bygga tvåfamiljsbostäder. Detta kan vara en praktisk lösning, att två familjer går ihop och bygger, eller om man vill bygga ett generationsboende. Många bygger också tvåfamiljshus för ekonomisk vinning. Då säljer man vid senare tillfälle en eller bägge delar, eller hyr ut den ena delen. Att sälja den ena boenheten i ett tvåfamiljshus kan vara det som gör det möjligt att realisera sitt husbygge.

I den här artikeln går vi igenom tips för hur man bygger tvåfamiljshus, vad det brukar kosta samt hur man ska organisera projektet.

Vad kostar det att bygga ett tvåfamiljshus?

Det vanligaste sättet att beräkna kostnaden för byggen av bostäder på är pris per kvadratmeter. Utifrån jobb som utförts via byggstart.se har vi tagit fram ett snittpris för byggen av nya hus, och det ligger på cirka 28.000 kr per kvadratmeter inklusive moms. I priset ingår alla kostnader som är knutna till själva bygget. Vissa husbyggen blir så billiga som 22.000 kr/m2, medan mer exklusiva bostäder kan landa på 45.000 kr/m2 (och ibland högre än så).

Om man jämför med enfamiljshus så ligger tvåfamiljshus på ungefär samma summa. Det som drar upp kostnaden är att man i regel behöver bygga fler badrum och kök, och att man har även högre kostnader för tekniska installationer (eftersom allt måste installeras dubbelt). En fördel är att tvåfamiljshus brukar vara större än enfamiljshus, och då tenderar kvadratmeterpriset att bli lägre eftersom man fördelar kostnaderna på fler kvadratmeter. För att du ska få ett så korrekt pris som möjligt för ditt projekt måste du utforma ett projektunderlag tillsammans med en arkitekt som du sedan kan dela med en entreprenör. Du kan lägga ut ditt jobb helt gratis på Byggstart för att komma i kontakt med kvalitetssäkrade entreprenörer.

Vad driver upp priset?

Det finns en del saker man kan påverka när det kommer till priset. Här nedan listar vi några av de faktorer som tenderar att ha störst inverkan på slutkostnaden:

  • Kök
  • Badrumsinredning
  • Armaturer
  • Kakel
  • Parkett
  • Takbeklädnad
  • Fasadbeklädnad

Här finns det material i alla prisklasser och kvalitetsmått, och du som byggherre är den som bestämmer vad som ska användas. Byggmetod har också mycket att säga till om när det gäller slutpriset. Om man vill bygga i betong så blir det generellt dyrare än om man bygger i trä, och det kostar mer att lägga ett tak med många komplexa vinklar jämfört med om man lägger ett plant tak.

Tomtens utformning och detaljplanens regleringar påverkar också vad du som byggherre kan uträtta. Om du exempelvis har en sluttande tomt med mycket berggrund så kommer gräv- och markarbetet bli dyrare. För sådana tomter måste man generellt också bygga vissa delar i betong för att de ska kunna tåla trycket från jordmassorna som omger grunden. Detta blir också i slutändan dyrare än om man bygger på en plan tomt med lös jordmån.

Behöver du hantverkare? Jämför anbud här

Få flera anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer på Byggstart

Hur lång tid tar det att bygga?

Alla byggprojekt är olika, så därför är det svårt att uttala sig generellt om hur lång tid det tar att bygga. Vi ser dock att vissa en- och tvåfamiljshus byggs på under 9 månader. De flesta projekt brukar dock landa på runt ett år från det att man börjar gräva tills man kan flytta in. Om man bygger med färdiga byggsatser brukar det gå snabbare. I tillägg till själva byggtiden måste man också räkna med förarbetet med arkitekten samt processen med att ansöka om bygglov hos kommunen. Den här delen bör man avsätta minst 6 månader till. Här nedan ser du en uppskattning av hur lång tid de olika stegen i ett byggprojekt brukar ta:

  • Gräv- och markarbete: 1-2 månader
  • Betonggjutning/grundläggning: 1-2 månader
  • Uppförande av stomme/väggar: 2-4 månader (kan gå snabbare om man använder byggsatser)
  • Invändigt arbete (snickare, plattsättare, elektriker, rörläggare, ventilation, målare, etc): 3-5 månader

Typiska utmaningar

Om man ska dela hus med andra krävs det att man är överens om många olika saker. Man kanske har olika tankar när det kommer till underhåll av huset, städning av gemensamma utrymmen, skötsel av trädgården och eventuella strukturella ändringar längre fram. Om en av familjerna exempelvis vill byta fasadbeklädnad så måste bägge parter vara villiga att genomföra och finansiera projektet. Det kan också bli problematiskt när det uppstår skador på huset. Om man ska bygga ett tvåfamiljshus som delas horisontellt så kanske den som bor i den övre delen inte vill lägga in ny dränering för att motverka fuktbesvär i källaren. Om det uppstår en vattenläcka i den övre delen av huset vill kanske inte de som bor underst vara med och betala för reparationen. Sådana scenarion bör man tänka igenom och prata om på förhand, och av dessa skäl är det viktigt att man noga överväger samarbetet med den man ska bygga tillsammans med. När man väl har fattat ett beslut måste man kartlägga vilka förväntningar och krav bägge parter har. Rent ekonomiskt lönar det sig också om man delar bostad med en familj som har snarlika ekonomiska förutsättningar.

Säkerställ att bygget utförs korrekt

När man ska bygga hus, oavsett typ eller storlek, så är det alltid viktigt att man anställer en kompetent och pålitlig entreprenör. Om du får ett kostnadsförslag som är betydligt lägre än de övrigas så kan detta vara en indikator på bristande kvalitet. Vissa aktörer väljer att använda material av låg kvalitet och arbetskraft som saknar korrekt utbildning för att kunna erbjuda lägre priser. Lägg därför fokus på kvalitet i den mån din budget tillåter det. Det som vid första anblick ser billigt ut brukar i längden kosta dig dyrt. I vissa fall kan ett lågt anbud även bero på att alla kostnader inte inkluderats i offerten, exempelvis gräv- och markarbeten eller grundläggning. När du jämför offerter bör du därför jämföra de olika utgiftsposterna istället för slutkostnaden.

Om du vill hitta pålitliga och skickliga entreprenörer kan du med fördel använda dig av gratistjänsten Byggstart. När du registrerar ditt projekt hos oss sätter vi dig i kontakt med de entreprenörer i ditt område som har relevant erfarenhet och kompetens för att ta sig an ditt projekt. Förhandsinspektion och inhämtning av anbud är gratis och du förbinder dig inte till något när du registrerar ditt projekt. Registrera ditt projekt hos oss så hjälper någon av våra medarbetare dig att komma igång med anbudsprocessen.

Skriv tydliga avtal

Ett tydligt utformat kontrakt är en fördel för både dig och entreprenören. Det är upp till dig att beskriva projektet så exakt och detaljerat som möjligt så att entreprenörerna vet vad som förväntas av dem. Kontraktet bör först och främst innehålla priserna som ni kommit överens om. Det bör också framgå hur ni löser eventuella förseningar och kostnadstillägg som uppstår under bygget. Innan man börjar gräva kan det vara svårt att veta hur utmanande markarbetet kommer bli, och av den anledningen kan det vara bra att på förhand diskutera vad ni ska göra om marken innehåller mycket sten och berggrund. Ta också fram en detaljerad tidsplan. Förutom start- och slutdatum bör den innehålla flera delmål. Då blir det enklare för er bägge att hålla koll på projektets framdrift, och om ni upptäcker förseningar kan ni även tackla dessa på ett mer strukturerat sätt.

Det är inte bara entreprenören man bör skriva avtal med när man bygger tvåfamiljshus. Då ni är två parter som står som beställare så är det viktigt att ni har ett juridiskt avtal där det framgår vem som ansvarar för vad. Vems uppgift är det att klippa gräset? Hur ofta ska huset målas om eller putsas? Det är också vanligt att man vill utföra ändringar när huset har stått ett tag. Hur hanterar ni sådana situationer? Vad gör ni om ni vill renovera eller bygga till, men den ena parten inte kan finansiera sin del av projektet? Det lönar sig också att gå igenom hur man ska hantera eventuella separationer eller tillökningar.

Välj rätt entreprenadform

Det är vanligt att man skiljer mellan två huvudsätt att organisera ett byggprojekt på: totalentreprenad och delad entreprenad. När man organiserar projektet som totalentreprenad skriver man kontrakt med en huvudentreprenör som tar på sig ansvaret för hela projektet, det vill säga både projekteringen och utförandet. För de arbetsmoment som huvudentreprenören inte har kompetens att utföra internt anlitas underleverantörer.

Vid delad entreprenad skriver du kontrakt med entreprenörer inom varje enskilt yrkesområde. Då är det ditt ansvar att organisera och koordinera arbetet mellan de olika hantverkarna. Detta är en väldigt krävande uppgift, och det rekommenderas inte att man tar på sig detta ansvar om man inte har relevant erfarenhet och kompetens från projektledning sen tidigare. Man kan också organisera projektet som delad entreprenad och ta in en extern projektledare.

Den stora skillnaden mellan de två entreprenadformerna är ansvarsfördelningen. När man organiserar projektet som totalentreprenad är det huvudentreprenören som har ansvaret för att allt utförs korrekt. Vid delad entreprenad har varje enskild firma ansvaret för sitt yrkesområde. Det säger sig själv att det blir mycket tydligare vem som ansvarar för vad när man anlitar en huvudentreprenör. Om man upptäcker fel och brister i bygget kan det vara svårt att utröna vem som är den skyldige om man organiserar projektet som delad entreprenad, och därför blir projektet generellt mycket smidigare när man anlitar en totalentreprenör.

Ett tredje alternativ är att dela upp bygget som generalentreprenad. Då tar vanligtvis en arkitekt på sig projektering, och sedan anlitas en huvudentreprenör för själva utförandet.

Börja planera i god tid

God planering är en förutsättning för att byggprojektet ska bli framgångsrikt, och det är extra viktigt att lägga mycket tid på den här fasen när två parter är involverade. Det finns många grundläggande saker man bör vara överens om innan man anlitar en arkitekt så att ritningarna och bygglovet kommer på plats så snabbt som möjligt. Om man ska fatta varenda beslut i samråd med arkitekten, och inte har diskuterat viktiga frågor på förhand, så kommer det leda till en markant merkostnad då arkitekten måste invänta att ni bestämmer er för det ena eller andra alternativet.

När ni väl har ritningarna på plats är det dags att hitta en entreprenör. De bästa entreprenörerna är ofta uppbokade en lång tid framöver, så därför vill man komma igång med anbudsprocessen så fort man har ett bra underlag. Vanligtvis kan man sätta igång med denna process parallellt med bygglovsansökan så att man kan sätta igång med bygget så fort man har startbeskedet i handen. 

Om du vill hitta kompetenta och pålitliga entreprenörer kan du använda gratistjänsten Byggstart. När du hittar en entreprenör via vår tjänst kan du känna dig trygg i att firman har alla nödvändiga certifieringar på plats och att deras ekonomi är stabil. Du kommer även bara få anbud från företag som har relevant erfarenhet från liknande projekt.

Hur man garanterar ett lyckat projekt: 10 tips

  1. Skapa en detaljerad projektplan, och inkludera tillräckligt med tid för projektering och utförande
  2. Besök banken i ett tidigt skede för att se vad du har råd med
  3. Anlita en arkitekt, och kontakta inte entreprenören förrän du har de första ritningarna på plats
  4. Projektera huset i detalj innan du börjar bygga, då undviker du obehagliga överraskningar
  5. Inhämta anbud från 3 olika entreprenörer
  6. Se till att du skriver ett tydligt kontrakt med entreprenören där det framgår vem som ansvarar för vad
  7. Ta inte på dig mer arbete än du har kompetens och tid till att klara av
  8. Ha en kontinuerlig dialog med entreprenören under projektet, och besök byggarbetsplatsen ofta
  9. Gör en slutbesiktning med en extern besiktningsman, och vänta med den sista utbetalningen tills eventuella fel och brister åtgärdats
  10. Glöm inte be om relevant dokumentation efter avslutat bygge

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.