Renovera hus Stockholm: Den ultimata guiden (tips, priser, regler)

Renovera hus Stockholm

Innehåll:

1. Förstå projektets omfång 2. Priser och dyra åtgärder 3. Hitta rätt entreprenörer

Renoveringsprojekt kan kännas svåra att greppa, och om det är första gången man ger sig på ett sådant är det ofta svårt att komma igång. Börjar man med att kontakta entreprenörer, eller väljer man först ett nytt kök, eller måste man höra av sig till kommunen innan det ens är lönt att tänka i renoveringsbanor? Hur ett projekt går till, hur lång tid det tar och hur mycket det kostar varierar kraftigt från projekt till projekt eftersom alla projekt är olika. I den här artikeln ger vi dig en översikt över hur man vanligtvis går tillväga när man ska renovera, vad man ska tänka på, vad man ska undvika och hur man kommer i kontakt med entreprenörer som matchar ens projekt.

Vad är det som ska renoveras?

Först och främst bör man göra upp en plan över vilka delar av boendet som behöver renoveras. I den här artikeln pratar vi först och främst om att invändigt renovera hus i Stockholm (som också kallas helrenovering) som bör åtskiljas från ytskiktsrenovering vilket är ett betydligt mindre omfattande projekt. När man ger sig på en totalrenovering gör man vanligtvis saker som att riva befintliga väggar och golv, byta ut badrum och kök eller ändra om i planlösningen. En ytskiktsrenovering innefattar åtgärder som att måla om väggarna, slipa golvet, byta ut WC/möbler i badrummet eller sätta kakel, vilket är betydligt mindre krävande ingrepp än de som utförs i en totalrenovering.

Oavsett vilken typ av projekt det gäller så bör man prata med banken i ett tidigt skede. Då får man en bra uppfattning om vad man har råd med och kan börja med att identifiera vilka utgiftsposter som ska prioriteras eller inte. 

Man kan spara in flera tusenlappar redan i planeringsstadiet, men man måste ofta fatta en del svåra beslut. Efter samtalet med banken är det dags att tänka igenom vad som är viktigast för familjens behov, och skriva en prioriteringslista över de områden ni tycker är viktigast att lägga pengar på samt var det går att spara in på utgifterna. Läs vidare för att lära dig mer om vad ett renoveringsprojekt kan kosta.

Måste man söka bygglov?

Det finns många ingrepp i en inomhusrenovering som inte kräver anmälan eller bygglov, men eftersom reglerna skiljer sig åt mellan kommuner och bostadsområden bör du alltid kolla med byggnadsnämnden i din kommun innan du påbörjar arbetet. Detaljplanen för ett område avgör vilka åtgärder man får och inte får göra, och dessa bestämmelser är oftast särskilt strikta när det gäller ändringar på byggnadens externa karaktär. Om din bostad ligger i ett område med detaljplan behöver du bygglov för att göra ändringar på husets fasad, fasadbeklädnad och takmaterial. Detta beror på att man ofta vill att ett område ska ha ett enhetligt uttryck av kulturhistoriska eller estetiska skäl. Invändigt har man mer fria händer. Att lägga nytt golv eller riva en icke-bärande vägg kräver inget bygglov, men om man ska göra omfattande förändringar i planlösningen eller vatten- och avloppsledningarna måste man åtminstone göra en anmälan till byggnadsnämnden. Återigen så skiljer sig anmälningsplikten åt mellan olika kommuner så ta alltid kontakt med byggnadsnämnden innan du sätter igång med arbetet.

Om du ska ändra om en källare till bostadsutrymme, eller ett garage till en butik, så måste du kolla med kommunen om det krävs ett bygglov eller en anmälan. Generellt sett så vill kommunen att man alltid ska ta hänsyn till husets karaktär när man utför några ändringar. Modifikationer ska göras på ett varsamt sätt och man ska ta hänsyn till husets historiska, tekniska, konstnärliga, kulturhistoriska och miljömässiga karaktär. Detta är en punkt som kan vara ganska svårtolkad, så ring till byggnadsnämnden innan du sätter igång med ditt projekt så får du hjälp med vad som gäller för just ditt projekt.

Om ditt projekt kräver ett bygglov eller en anmälan så kan du ta hjälp från sakkunniga yrkespersoner som du kommer i kontakt med under anbudsprocessen.

Det måste inte vara byggherren som skickar in en ansökan till kommunen. Det kan lika gärna vara en entreprenör, arkitekt eller byggingenjör, så om du tycker att sökprocessen är för jobbig att hantera kan du överlåta uppgiften till någon annan. Detta kan vara fördelaktigt eftersom dessa yrkespersoner ofta har stor erfarenhet av att handskas med kommunen. Så, kolla alltid upp vad som gäller för din kommun och ditt hus genom att kontakta byggnadsnämnden i din hemkommun. Registrerar du ditt projekt på Byggstart kontaktar vi dig för en snabb genomgång av ditt projekt. Det är både kostnadsfritt och förbehållslöst.

Vad kostar det att totalrenovera huset?

Pris för att renovera hus i Stockholm påverkas av en rad olika faktorer, och när man pratar om kostnaden anger man vanligtvis det genomsnittliga kvadratmeterpriset.

Vi kan se att en invändig totalrenovering vanligtvis landar på runt 12.000 kr per kvadratmeter. Den här statistiken har inhämtats från tidigare projekt som utförts av entreprenörer som ingår i Byggstarts nätverk. Detta är dock ett genomsnitt. Vi ser att vissa enklare och mindre kostsamma projekt landar på så lite som 7.000 kr per kvadratmeter, medan mer omfattande renoveringar med komplexa lösningar och exklusiva material kan kosta upp mot 20.000 kr per kvadratmeter eller mer.

I genomsnittspriset ingår alla kostnader som har med själva renoveringen att göra, såsom materialkostnader och kostnader för hantverkstjänster.

Om ditt projekt kräver bygglov eller anmälan så tar kommunen ut en avgift för handlägga ärendet. Priset varierar från kommun till kommun, och även om man kan spara några slantar på att göra bygglovsansökan själv, lönar det sig oftast att ta hjälp av en arkitekt eller liknande. En arkitekt tar generellt mellan 800 och 1.500 kronor i timmen.

Priset kan dessutom påverkas av rotavdraget. En privatperson kan under ett år göra avdrag på max 50.000 kr för själva arbetet som utförs av hantverkare. Det finns dock en del kriterier och regler som avgör om man är berättigad avdraget. Mer information om dessa villkor hittar du här

Vilka är de stora utgiftsposterna?

Storleken på projektet och boendet är det som mest påverkar slutkostnaden, och komplexiteten på de lösningar man vill använda kan också dra upp kostnaden avsevärt. Om man exempelvis ska implementera flera olika specialdesignade lösningar eller inslag som måste byggas på plats så kommer projektet bli betydligt dyrare än om man använder sig av färdiga lösningar som går att hitta i butik.

Valet av material påverkar också priset en hel del. Både bänkskivor, skåpluckor, färg, badrumsinredning och golvbeklädnad kommer i olika prisklasser och kvalitet. Använd gärna ett Excel-ark för att jämföra de olika alternativen. Ett kök kan exempelvis kosta flera hundra tusen, men de billigaste köken ligger på runt 50.000 kr. Håll också utkik efter olika kampanjer och erbjudanden. Har du tur kan du spara in många tusenlappar på nedsatta produkter. Det är heller inte ovanligt att entreprenören har avtal med olika leverantörer som du kan dra nytta av. Om du hittar ett riktigt bra klipp tidigt i planeringsprocessen så kan det löna sig att slå till. Se bara till att du har någonstans att förvara materialet.

Även tekniska lösningar kommer i olika kvalitet och prisklasser. Om ni exempelvis ska byta ut ventilationen, elektriska lösningar, eldstaden eller andra uppvärmningssystem som en del av projektet så kommer detta utgöra en ganska stor del av kostnaden. Många väljer exempelvis att lägga vattenburen golvvärme, vilket sällan blir billigt.

De dyraste rummen i ett renoveringsprojekt är kök, badrum och andra våtrum (såsom tvättstuga); särskilt om man måste dra om rör och ledningar. Överväg därför om alla våtrum verkligen behöver renoveras. Ofta räcker det att göra mindre ändringar som att byta ut vitvaror och möbler för att rummet ska få en ny karaktär. Byte av rör rekommenderas om det befintliga systemet är mer än 15-20 år gammalt.

Valet av entreprenör påverkar också priset. Olika firmor ger ofta olika pris för projektet, och de kan även ha varierande kapacitet. Om det exempelvis tar två veckor mer för en firma att slutföra arbetet så innebär det ytterligare två veckor där familjen måste bo någon annanstans. Om ni betalar för annat boende under den här perioden så är detta en kostnad att ha i åtanke.

Läs mer om hur man väljer rätt hantverkare längre ner på sidan.

Vilken värdeökning kan man förvänta sig?

Här finns det inte riktigt ett konkret svar eftersom en värdeökning innehåller många olika variabler. Den stil man renoverar i spelar till exempel roll. Om man vill uppnå en maximal värdeökning är det generellt sett bäst att använda neutrala färger och en stil som tilltalar de flesta. Standarden före och efter du ska renovera hus i Stockholm påverkar också värdeökningen. Ju bättre standarden är efter renoveringen ju mer ökar värdet.

Kolla upp vad andra hus i ditt område säljs för, och jämför standarden för de olika husen för att få en uppfattning om hur stor en eventuell värdeökning kan bli när du höjer standarden i ditt eget hus. Tänker du sälja huset är det bra att veta att man kan dra av renoveringskostnaderna på vinsten inför skattedeklarationen. 

Hur fungerar anbudsprocessen?

När planeringen är färdig, alltså när du har fattat alla beslut gällande material, planlösningar och liknande, så bör du sätta igång med anbudsprocessen så snart som möjligt.

Från det att du kontaktar en entreprenör kan det ta över en månad för er att komma överens om alla detaljer och skriva kontrakt, men i vissa fall kan det gå lite snabbare.

  • Vanligtvis kan entreprenören komma på besök inom ett par veckor från att du skickar en förfrågan.
  • Om projektet är avancerat kan det ta upp till en månad för entreprenören att komma med ett anbud. Om huvudentreprenören exempelvis måste hämta in priser från många olika underleverantörer (elektriker, rörläggare, plattsättare, golvläggare, målare, osv.) så kan det ta ännu längre tid.
  • När du har accepterat entreprenörens offert så kan det ta ytterligare ett par veckor innan ni har kommit överens om alla villkor. Vid det här laget kan ni skriva ett kontrakt, och om projektet inte kräver bygglov eller anmälan kan arbetet sättas igång så fort entreprenören har tid.

Hur organiserar man projektet: delad entreprenad eller totalentreprenad?

Inom ett renoveringsprojekt arbetar man inom flera olika yrkesområden. Vanligtvis behöver man allt från snickare, murare och målare till elektriker och rörläggare.

Vi ser att de flesta väljer att organisera ett renoveringsprojekt med en totalentreprenad. Det innebär att du som husägare har kontakt med en enda entreprenör.

Den firman kallas för huvudentreprenör, och de tar in underleverantörer inom de arbetsområden som de själva inte kan utföra. Alternativet är att man själv koordinerar de olika hantverkarna. Detta är en tidskrävande uppgift, särskilt om man inte har någon erfarenhet inom bygg- och projektledning. Om du är oerfaren är det betydligt enklare att bara ha en kontaktperson. Det är också smidigare gällande ansvar och garantier, eftersom huvudentreprenören är ansvarig för varje arbetsmoment. Vid delad entreprenad kan det vara  svårt att avgöra vem som har gjort fel om något går snett. Totalentreprenader kan även ge garanti på hela renoveringen, vilket är att föredra framför olika garantier från enskilda firmor.

Huvudentreprenören lägger till ett påslag på 10-15% på priset från underleverantörerna. Den här avgiften täcker kostnaden för själva projektledningen och koordineringen av de olika hantverkarna. Samtidigt har huvudentreprenören ofta bättre priser på underleverantörernas tjänster än vad du som privatperson får, så i slutändan brukar kostnaden bli densamma oavsett om man väljer delad entreprenad eller totalentreprenad. 

Hur hittar man rätt entreprenör?

För många är priset huvudkriteriet när man väljer entreprenör, men det är sällan som det billigaste budet på marknaden är det bästa. Kvalitet har ett pris och det lönar sig alltid i längden att satsa på kvalitet när du ska renovera hus i Stockholm. Det är också viktigt att välja en entreprenör som har erfarenhet av att jobba med liknande projekt. Du kan alltid be om referenser som du kan ringa till istället för att läsa recensioner online. Entreprenören har kanske också före- och efterbilder från tidigare projekt på sin hemsida. Ett renoveringsprojekt är dessutom ett tidskrävande projekt som kräver god kommunikation för att resultatet ska bli så bra som möjligt. Därför är det fördelaktigt att välja en entreprenör som du kommer bra överens med och har lätt att kommunicera med.

Byggstart jobbar vi dagligen med att kvalitetssäkra hantverksfirmor och entreprenörer. Vi kollar upp referenser och certifikat, och vi genomför löpande kreditkontroller för att säkerställa att alla entreprenörer i vårt nätverk har god ekonomi. Registrera gärna ditt projekt på Byggstart om du vill att vi ska kontakta dig och hjälpa dig komma igång med anbudsprocessen. Tjänsten är kostnadsfri för dig som byggherre.

Checklista med 11 konkreta tips för ett lyckat projekt

  1. Påbörja planeringen och projekteringen så tidigt som möjligt
  2. Prata med kommunen för att se om du behöver bygglov eller inte
  3. Få en översikt över er budget genom att prata med banken
  4. Avvara tiden som krävs för anbudsprocessen
  5. Be alltid om anbud från flera firmor. Om entreprenörerna är seriösa så räcker det med att be om anbud från tre firmor
  6. Skriv ett tydligt kontrakt med entreprenören. Skriv gärna också en tidsplan med flera datum för milstolpar så att du enkelt kan hålla koll på projektets framfart
  7. Överskatta inte din egen förmåga när det kommer till arbete som du själv vill utföra
  8. Besök byggarbetsplatsen med jämna mellanrum och använd milstolparna i tidsplanen aktivt för att säkerställa att allt går som det ska
  9. Håll kommunikationen med hantverkarna respektfull och professionell
  10. Gör en slutbesiktning innan du skickar den sista betalningen
  11. Avsluta projektet med att be om relevanta dokument och samtliga kvitton

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.