Vad kostar renovering av gammalt hus?

Att renovera ett gammalt hus kan vara både inspirerande och lärorikt, men också dyrt. Generellt beräknas priset för att renovera en äldre bostad ligga på allt från 8.000 till 25.000 kronor per kvadratmeter.

Detta inkluderar både material och montering. Genomsnittligt pris för renovering av ett gammalt hus ligger på omkring 14.000 kronor per kvm.

Viktiga prisgrupper

En viktig faktor som påverkar priset är naturligtvis i vilket skick huset är i när man börjar renoveringen. Har man köpt ett restaureringsprojekt som har stått tomt i många år, eller handlar det om en enkel uppgradering?

Oavsett utgångspunkt är det första steget att genomföra en noggrann besiktning, gärna tillsammans med någon som har förutsättningarna för att se i vilket skick huset är.

Skillnad mellan uppfräschning och renovering

I vardagligt tal skiljer vi inte alltid mellan att fräscha upp och renovera, men när man ska uppgradera ett hus är det viktigt att man känner till skillnaden.

• Uppfräschning: Vanligtvis en uppgradering av synliga ytor, som målning, byta tapet, slipa golv och liknande
• Renovering: En mer omfattande process som inkluderar arbete bakom fasaden
• Invändig renovering: Riva klädsel som paneler och golv, och lägga nytt
• Utvändig renovering: Tar hand om tak och fasader

Vid invändig renovering vill man också ofta uppgradera tekniska system i bostaden, som elektriska installationer, rör och ventilation. Vid utvändig renovering är det i vissa fall bara själva strukturen av huset som är kvar.

Vad påverkar priset?

Vilka faktorer som påverkar priset kommer att variera mellan olika projekt. Det finns dock några förhållanden som kommer att gälla för de flesta projekt.

Dessa kan ge en indikation på vilken prisklass man bör förbereda sig för.

Husets skick

Husets skick kommer att vara avgörande för totalpriset. Utgifter för arbetskraft är ofta den största posten i budgeten.

Om det krävs mycket arbete för att sätta huset i brukbart skick kommer det att påverka totalpriset. För att få ner arbetskraftskostnaderna är det naturligtvis möjligt att överväga om man kan göra något av arbetet själv.

Husets storlek och omfattning

Husets storlek kommer också att påverka priset i viss mån. Materialkostnader och arbetsmängd påverkas av husets storlek.

Det är dock ofta så att pris per kvm är lägre för stora hus eftersom en del av kostnaderna inte påverkas av bostadens storlek, men totalpriset kommer vanligtvis att vara något högre för stora bostäder.

Materialstandard och kvalitet

Materialstandard är ofta en avgörande faktor för totalpriset. Oavsett materialtyp finns det alternativ i olika prisklasser.

Här är det viktigt att överväga kvalitet och hållbarhet, samt pris, för att hitta det mest lämpliga alternativet. Material av låg kvalitet kommer att vara billigare, men kanske måste bytas ut tidigare.

Fördelen med många äldre hus är att de ursprungliga materialen ofta är av god kvalitet, och det kan därför vara möjligt att reparera istället för att byta ut.

Husets särskilda egenskaper

Husets särdrag kan påverka priset för renoveringen. Äldre hus kan ha element som kräver särskild behandling, vilket kan innebära att man måste hyra in specialkompetens.

Det kan också finnas konstruktioner som kräver specialanpassade lösningar, vilket bidrar till att driva upp priset.

Tekniska system och uppgraderingar

Behovet av tekniska lösningar kan påverka totalpriset. En del äldre hus har föråldrade elektriska system som måste bytas ut för att uppfylla dagens säkerhetskrav.

Dessutom måste man ofta överväga vilken typ av isolering och uppvärmning man vill ha.

Gör det själv

När det gäller renovering av ett gammalt hus är frågan kanske inte främst om man kan göra det själv, utan snarare; vad kan jag göra själv? Renovering präglas ofta av att det finns behov av en bred spektrum av yrkeskunskap, och i de allra flesta fall kan det vara klokt att söka hjälp från professionella yrkesfolk när man ska renovera äldre bostäder.

Ett viktigt val man måste göra när man ska börja renovera som privatperson är i hur stor utsträckning man själv vill vara involverad.

Delad entreprenad

Om man har tid och kapacitet att delta i processen kan man välja delad entreprenad. Det innebär att man skriver kontrakt med individuella företag för de olika yrkesområdena. Fördelen med delad entreprenad är att man själv väljer alla entreprenörer som ska utföra arbetet, och man kan jämföra priser och erbjudanden för de olika delarna av projektet.

Det är med andra ord möjligt att spara pengar, och man får god översikt över vem som gör vad. Nackdelen är naturligtvis att det kan vara tidskrävande, och om det är många yrkesområden involverade i arbetet kan koordineringen vara ganska komplex.

Totalentreprenad

Om man inte vill vara involverad i genomförandet av renoveringen kan man välja totalentreprenad. Då skriver man kontrakt med ett företag som tar hand om hela projektet, inklusive koordineringen av de olika yrkesområdena. Företaget kan antingen själv ha all nödvändig kompetens eller de kan anlita underleverantörer.

Fördelen med totalentreprenader är att man som byggherre bara har en kontaktpunkt att förhålla sig till. Dessutom kommer ansvarsfördelningen vara enklare om det skulle upptäckas fel eller brister. Totalentreprenören kommer att vara ansvarig för allt arbete som har utförts.

Nyckeln till ett framgångsrikt renoveringsprojekt ligger i planeringen, och det är ofta här man själv kan bidra på bästa möjliga sätt. Använd gott om tid för att bestämma vad och hur saker ska göras. Om man inte har erfarenhet från liknande projekt kan man anlita en arkitekt som kan bistå i planeringsfasen. När man har valt entreprenör måste man gå igenom alla delar av projektet, och försäkra sig om att man är överens.

Projektplanen bör vara så detaljerad som möjligt och innehålla både kostnadsuppskattningar och tidsfrister för när de olika elementen ska vara klara. Den viktigaste punkten är naturligtvis att ha alla överenskommelser skriftliga, så att man har något att förhålla sig till om det skulle uppstå konflikter.

Hur man jämför offerter

Ett av de viktigaste besluten man tar när man ska starta en renovering är valet av entreprenör. Entreprenören är ansvarig för att genomföra arbetet enligt det avtal man har träffat, och det är därför viktigt att välja proffs som har rätt kompetens och erfarenhet. Det är inte lämpligt att kontakta entreprenörer innan man har en översikt över vad som ska göras. De kan inte ge ett realistiskt prisförslag innan de vet vad de ska bidra med.

Det rekommenderas att inhämta offerter från minst tre leverantörer för att få en översikt över marknaden och se vilken prisnivå man kan förvänta sig. Ett bra tillvägagångssätt är att ta in tre offerter; om man väljer att avvisa några offerter kan man ta in ett motsvarande antal. På detta sätt har man alltid tre offerter att jämföra med varandra, tills man hittar en man vill acceptera. Det kan vara förvirrande att ha för många offerter att överväga samtidigt, då det kan göra processen oöverskådlig.

När man jämför priser är det viktigt att försäkra sig om att alla offerter täcker samma poster. Man måste därför jämföra både innehåll och totalpris i de olika offerterna. Om ett erbjudande är betydligt lägre än de andra bör man försäkra sig om att det inkluderar alla relevanta poster.

Om offerten motsvarar vad de andra erbjuder, och priset är överraskande lågt, bör man vara lite försiktig. Det kan vara så att entreprenören sparar pengar på ohederliga sätt, till exempel genom att anställa okvalificerad arbetskraft.

Det är inte bara priset som bör vara avgörande när man väljer entreprenör. Man bör också efterfråga referenser och kontrollera att de har de godkännanden och den kompetens de bör ha. Dessutom kan man fråga hur det står till med andra uppdrag under renoveringens tidsperiod. Om de har andra uppdrag samtidigt kan det leda till förseningar.

Om man vill försäkra sig om att de offerter man får kommer från seriösa entreprenörer kan man använda anbudssidor på internet. Byggstart.no är en tjänst som kopplar samman husägare med kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverkare. Byggstart kontrollerar kreditvärdering, godkännanden och referenser, och rekommenderar entreprenörer som är kvalificerade för det projekt man har skickat in.

Är det värt det?

När man ställer frågan "Är det värt det?" undrar man vanligtvis om investeringen är ekonomiskt fördelaktig. Renovering av ett gammalt hus kommer att öka värdet på bostaden, men kanske inte mer än vad det kostar att genomföra renoveringen. Detta kan man naturligtvis uppskatta genom att engagera en värderingsman och upprätta en bra budget för renoveringen. Dessutom kan man minska kostnaderna genom att planera noggrant och välja prisvärda material.

Att renovera ett gammalt hus är dock kanske inte främst en fråga om kronor och ören. De flesta bostäder måste genomgå ett sådant projekt vid någon tidpunkt, och om man redan äger bostaden och planerar att bo där under en längre tid, kan renoveringen vara en fantastisk livsupplevelse.

Nedan följer några goda råd på vägen för att processen ska bli en trevlig upplevelse:

• Prioritera att säkra huset för att förhindra ytterligare förfall.
• Fokusera på att förhindra fuktskador, ta bort all vegetation som växer mot huset, och tänk på brandsäkerheten.
• Kom också ihåg att teckna försäkring.
• Undersök om det måste sökas tillstånd för att genomföra projektet.
• Renoveringsarbete är inte nödvändigtvis ansökningspliktigt, men kan inkludera arbete som kräver tillstånd, såsom större fasadändringar, ändrad användning av källare och/eller vind, och tillbyggnader.
• Kontakta myndigheterna och ta reda på om huset är skyddat eller om det ligger i ett område som är reglerat för bevarande. Om huset är skyddat kan man ha rätt till bidrag för restaurering.
• Upprätta en realistisk budget innan renoveringen startar och lägg till 10-20% för oförutsedda utgifter.

Om man bor i huset under renoveringen bör man prioritera att färdigställa ett område där man kan leva bra, medan resten av renoveringen pågår. På så sätt undviker man att bo mitt i ett evigt renoveringsarbete. Om hela huset är obeboeligt under en period, är det viktigt att ordna alternativt boende i god tid, så att man undviker onödiga kostnader.

Var beredd på motgångar. Det kommer att uppstå oväntade händelser som kan resultera i stress, oro och kostnadsöverskridelser. Försök att hålla modet uppe och fokusera på det som redan har genomförts.