Totalrenovering Stockholm: Komplett guide (priser, regler, tips)

Totalrenovering Stockholm

Innehåll:

1. Begrepp och definitioner2. Tidsåtgång och kostnad3. Lönsamhet och val av entreprenör

Ytskiktsrenovering vs. totalrenovering

Att renovera i Stockholm kan göras i olika omfattning. Skillnaden mellan en ytskiktsrenovering och en totalrenovering är att ytskiktsrenoveringen som namnet antyder endast berör de synliga ytorna. Här snackar man generellt om nymålning eller ny tapet, slipning av golv eller att byta ut belysning.

En totalrenovering är en betydligt mer omfattande process. Då river man oftast upp golv, tak och väggar till bjälklaget eller betongen, och bygger därefter upp allt på nytt. Själva renoveringen eller restaureringen i sig kan också utföras i olika omfattning.

Vilket ord man använder är kanske inte så viktigt i sig, men för att vara på det klara så är renoveringen vi syftar på i denna artikel något helt annat än att bara måla om väggarna eller köpa ny inredning.

Ett renoveringsprojekt är ett jobb för hantverkare med lång erfarenhet, särskilt om man gör ingrepp i bärande element eller ändringar i tekniska installationer.

Vid en invändig renovering river man oftast invändig beklädnad såsom paneler och golv, och lägger nytt. Enkelt uttryckt går en totalrenovering in på djupet, till skillnad från en ytskiktsrenovering. När man utför en totalrenovering gör man oftast även om badrum och kök vilket är de två dyraste rummen att renovera. Det är också vanligt att man uppgraderar boendets tekniska system (elektricitet, rör, ventilation, etc).

Om projektet inkluderar utvändig renovering av tak och fasader så är det i stort sett endast husets stomme som man inte gör något med. Utöver de invändiga ingreppen byter man ut fasadens beklädnad, lägger nytt tak, förbättrar isolering samt dränering. En utvändig totalrenovering berör många olika arbetsområden och kräver i regel att man anlitar en totalentreprenör. Senare i artikeln går vi in på varför detta kan vara en fördel för dig som byggherre.

Restaurering

Ibland pratar man även om restaurering. Begreppet har kulturhistoriska rötter och signalerar att man återställer en gammal byggnad till sitt ursprungliga skick.

En renovering kan alltså vara samma sak som en restaurering, men inte nödvändigtvis. Termen restaurering används formellt sett bara när det rör sig om äldre byggnader som återställs till originalskick.

Återigen är det inte så viktigt vad du själv kallar ditt projekt, men när du pratar med entreprenörer och arkitekter kan det förenkla samtalet om du använder korrekt begrepp. Ytskiktsrenoveringen berör endast estetiska aspekter, medan en totalrenovering/restaurering går in på djupet och kan beröra strukturella delar av huset. Det kan vara viktigt för entreprenören att veta i ett tidigt skede vilket slags renoveringsarbete det rör sig om. Vissa entreprenörer tar sig inte ens an ytskiktsrenoveringar eftersom de anses vara för små projekt. 

Hur mycket kostar det?

Det första många tänker på de ska renovera i Stockholm är prislappen, vilket inte är så märkligt i sig. Att totalrenovera ett hus eller en lägenhet är ett dyrt och tidskrävande projekt. Två projekt är heller aldrig identiska, så det är svårt att på förhand få en överblick över alla utmaningar projektet medför och vad det kommer kosta att få till sitt drömhem.

Storleken på boendet är det som påverkar priset allra mest. Ju större yta som ska renoveras, ju dyrare blir det. Utifrån statistik vi tagit fram på Byggstart ser vi att snittpriset på en invändig totalrenovering ligger på ca 12.000 kr/m2. I den summan inkluderas alla kostnader som uppstår i samband med renoveringen, även materialinköp som du själv står för (kakel, parkett, armaturer, badrumsmöbler och kök). Men med det sagt så varierar det mycket från projekt till projekt. Vissa totalrenoveringsprojekt kostar så lite som 7.000 kr/m2, medan andra uppgår till 20.000 kr/m2. Om man i samma veva ger sig på att renovera fasad, tak, m.m, så ligger snittpriset på cirka 20.000 kr/m2 (vilket inte är en jättestor skillnad i jämförelse med att bygga ett nytt hus från grunden, som landar omkring 28.000 kr/m2).

Tänk även på att ditt projekt kan ge rätt till rotavdrag. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för avdraget.

Hur lång tid bör man räkna med?

Det korta svaret på denna fråga är mellan 4 till 12 månader för ett enbostadshus, och minst 2 månader för en lägenhet på 100 m2. Att totalrenovera en bostad tar lång tid. Många av delmomenten i projektet hänger ihop, så därför kan man inte sätta igång med allt på en gång, vilket leder till att det tar lång tid att färdigställa bostaden.

Som byggherre bör du därför avsätta god tid för projektet redan i planeringsstadiet eftersom korta tidsfrister ofta leder till förseningar och hafsigt utförda slutresultat. Det krävs inte mycket för att skapa förseningar, så tidsåtgången för projektet bör noga diskuteras med entreprenören löpande under projektets gång så att ni alltid ligger steget före.

Vem kan totalrenovera?

Vi har redan nämnt att man berör många olika yrkesområden när man ska renovera i Stockholm. Man behöver snickare, rörläggare, elektriker, plåtslagare, murare, plattsättare och så vidare. Om det är första gången man genomför en totalrenovering kan det som byggherre vara väldigt svårt att överblicka projektet.

Av den anledningen väljer de flesta att organisera projektet som en totalentreprenad. Då slipper du hämta in anbud från varje enskilt yrkesområde, och du slipper även att koordinera hantverkarna under projektets gång. En totalentreprenör får dessutom oftast in billigare anbud från sina underleverantörer eftersom de har långtgående erfarenhet av att arbeta tillsammans med sina samarbetspartners. Om du registrerar ditt projekt på Byggstart går vi igenom projektet med dig via telefon och kopplar samman dig med kvalitetssäkrade entreprenörer i ditt närområde. Tjänsten kostar ingenting för dig som byggherre.

Huruvida du måste ansöka om bygglov eller göra en bygganmälan för ditt projekt beror på projektets omfattning. En invändig totalrenovering kräver inte alltid bygglov, men i regel behöver du åtminstone göra en bygganmälan. Gäller det även en utvändig totalrenovering behöver du nästan alltid bygglov om du bor inom ett detaljplanerat område. Här är några ingrepp som i regel antingen kräver bygglov eller bygganmälan:

  • avsevärd förändring av fasad/tak
  • ändrad användning, exempelvis från källare/kallvind till boyta
  • tillbyggnad över 15 kvadratmeter eller ombyggnad
  • avsevärd förändring på rördragning/elkablage/brandsäkerhet

Om du måste göra en ansökan/anmälan till kommunen eller inte i samband med renoveringen tar du reda på i planeringsstadiet genom att ringa till byggnadsnämnden i din hemkommun. Berätta i detalj vad du tänker göra så ger de dig besked om ditt projekt är söknadspliktigt eller inte. Handläggningstiden för bygglov är max 10 veckor, men har du lämnat in ett ofullständigt underlag kan du bli nödgad att skicka in kompletterande dokument, vilket kan fördröja ärendet. Vid komplexa ärenden kan kommunen förlänga handläggningstiden med ytterligare 10 veckor. 

Om du måste göra en bygganmälan måste du även invänta ett startbesked från kommunen innan du kan sätta igång med arbetet. Detta gäller även efter det att du blivit beviljad bygglov. Ett startbesked efter beviljat bygglov tar minst 4 veckor, medan startbeskedet för en anmälningspliktig åtgärd får högst ta 4 veckor om anmälan är komplett.

En bygglovsansökan tillför kostnader. Avgiften för bygglov eller anmälan beror på kommunen du bor i, men kostar inte särskilt mycket i jämförelse med resten av projektet. Däremot kan du behöva ta in en arkitekt eller byggingenjör som hjälper dig med ritningarna som krävs för att din ansökan ska bli beviljad om du ska genomföra komplexa ändringar. Detta kan bli en dyr utgiftspost, men den är inte bara nödvändig för att din ansökan ska godkännas utan även för att ritningarna, och därmed åtgärderna, blir korrekta och följer gällande regelverk.

Lönar det sig att renovera?

Om du ska renovera i Stockholm kommer det definitivt att utöka det ursprungliga värdet på din bostad, särskilt om du avsevärt förbättrar standarden på material och tekniska lösningar. Många ser det som en fördel när de ska köpa bostäder att en totalrenovering nyss genomförts, eftersom de då slipper lägga ut en massa pengar på att rusta upp bostaden inom en snar framtid. De flesta vill dessutom helst inte sätta igång med ett omfattande och tidskrävande projekt för att kunna flytta in, så därför kan du se det som att du gör jobbet åt dem och “får betalt” genom värdeökningen.

Seriösa köpare är ofta beredda att betala bra mycket mer för en bostad som är nyrenoverad eftersom det är en extra trygghetsfaktor som står sig i lång tid framöver.

Dock är det inte självklart att summan du renoverar för garanterar en likvärdig värdeökning. Om man använder material och lösningar som inte faller många potentiella köpare i smak, och om projektets kostnader skenar iväg, så är det lätt att man i slutändan går med förlust på renoveringen.

Sen handlar en totalrenovering heller inte uteslutande om kronor och ören. Att renovera en bostad är oundvikligt eftersom allting i bostaden slits ut över tid. Om du planerar att bo i huset eller lägenheten i många år framöver så är det nog inte värdeökningen, utan komforten, som prioriteras. Då kan du använda dig av material och lösningar som faller dig i smak och som garanterat kommer göra din vistelse i bostaden trevligare.

Om du däremot renoverar för att sälja bostaden till ett högre pris så är det viktigt att du utarbetar en grundlig projektplan och avsätter gott med tid för att hitta de hantverkare som gör ett kvalitativt jobb till ett bra pris. Om du lyckas kombinera dessa två kriterier så finns det goda möjligheter till att tjäna pengar på en försäljning. 

Nyckeln till framgång ligger i förberedelserna

För att garantera projektets framgång måste du ha en tydlig projektplan och en god översikt över bostadsmarknaden. Ett renoveringsprojekt testar ditt tålamod, men i slutändan får du igen all den tid du lägger på planering och projektering.

Avsätt god tid till att bestämma dig för vilka arbeten du vill ha utförda och hur du vill att de ska utföras. Här kan du ta hjälp av en arkitekt eller inredningsarkitekt, då dessa vet hur man formulerar ett projekt för att det ska godkännas av kommunen. Om projektet är omfattande kan en arkitekt även hjälpa dig ta fram de ritningar du måste ha för att din bygglovsansökan ska bli godkänd. När du jobbar tillsammans med en arkitekt får du en bra överblick över projektets omfattning, vilket gör det enklare att planera alla de olika delmomenten.

När man totalrenoverar en bostad kommer hela eller delar av bostaden vara obeboeliga under en ganska lång tid. Detta är viktigt att ha i åtanke, då det inte alltid är så enkelt att hitta ett alternativt boende med kort varsel. Om du måste hyra en lägenhet under byggperioden så bör du ordna detta så tidigt som möjligt. Då slipper du dyra hotellvistelser och långvariga AirBnB-lösningar.

När du har valt entreprenör bör ni gå igenom projektet på detaljnivå för att säkerställa att alla åtgärder i projektplanen är tydliga. En projektplan bör därför vara så detaljerad som möjligt och innehålla tydliga slutdatum för olika delmoment. Detta gör det enklare för dig som byggherre att följa projektets utveckling, och det fungerar också som en trygghetsfaktor då du vet när saker ska vara färdiga och vad de kostar.

En totalrenovering är den största investeringen du kan göra i din bostad efterföljande bostadsköpet, och därav bör du ta det på stort allvar. Det är alltid bättre att låta projekteringen och planeringen ta lite längre tid än du räknat med istället för att bara hoppa på första bästa anbud och hoppas på det bästa.

Hur hittar man rätt hantverkare?

Eftersom en totalrenovering är så pass kostsam är det lätt att man stirrar sig blind på prislappen. Det är helt naturligt att man kollar efter den billigaste lösningen, men du bör även ha andra parametrar med i bedömningen när du ska välja entreprenör eller hantverkare.

Som tidigare nämndes så involverar en totalrenovering flera olika arbetsområden, och därför är det viktigt att försäkra sig om att entreprenören är kapabel att utföra de arbetsmoment som projektet kräver. Kontrollera att entreprenörens underleverantörer har goda referenser och säkerställ att de har de certifieringar som krävs. De viktigaste certifikaten i Sverige är våtrumscertifikat och auktorisation som elinstallatör. Den sistnämnda är den enda som krävs enligt lag, men ett våtrumscertifikat är en garanti på att jobb med badrum och kök kommer utföras på ett fackmannamässigt sätt, vilket är ett krav för att din hemförsäkring ska gälla. 

Försäkra dig också om att entreprenören har tid till att genomföra ditt projekt innan det slutdatum du tänkt dig. Många entreprenörer är fullbokade och det kan ta ett tag innan de kan komma igång med ditt projekt. Du kan försäkra dig om att arbetet blir utfört inom utsatt tid genom att tydligt ange slutdatum för de olika delmomenten samt hela projektet i kontraktet.

Byggstart har vi samlat otaliga kvalitetssäkrade entreprenörer och hantverkarfirmor för att du enkelt ska kunna hitta en entreprenör som passar för just ditt projekt. Och tack vare alla de andra byggherrar som använt tjänsten har du många referenser att stämma av med innan du fattar ditt beslut. Att använda Byggstart är helt gratis, och du åtar dig inga förpliktelser genom att ta in anbud från olika entreprenörer.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.