Totalrenovering hus Stockholm: En komplett guide (priser, tips, regler)

Totalrenovering hus Stockholm

Innehåll:

1. Projektplanering2. Priser och dyra utgiftsposter3. Söknadsplikt och tips

Det finns många anledningar till att man vill renovera hus i Stockholm. Kanske har du köpt ett renoveringsobjekt som ska omvandlas till ett beboeligt hem, eller så har ni fått tillökning och behöver effektivisera hur ni använder boendeytan, eller så är boendet kanske bara i behov av några uppiggande ingrepp. Anledningarna är många, men processen ser nästan alltid likadan ut.

Många som totalrenoverar sitt boende gör det inför en kommande försäljning för att få upp värdet på bostaden. Även om en totalrenovering är ett omfattande och oftast dyrt projekt så kan det löna sig i längden. Om det är en värdeökning du är ute efter så är det svårt att säga exakt hur stor den kommer bli eftersom ökningen avgörs av flera olika variabler. Några av de saker som påverkar en eventuell värdeökning är bostadspriserna i området, köpesumman för huset, boendets standard före renoveringen samt vilken stil och standard man renoverar i. Genom att göra research och planera ditt renoveringsprojekt i detalj och i god tid ökar du dina chanser att gå plus, och här är det även viktigt att man anställer en bra entreprenör. Läs vidare för att få en uppfattning om vad ditt renoveringsprojekt kommer kosta, hur du kan spara in pengar samt vad du behöver tänka på under projektets gång.

Vad för slags renovering rör det sig om?

Redan från start är det viktigt att skilja mellan en invändig totalrenovering och en totalrenovering som även inkluderar arbete på exteriören. Om du ska renovera huset både invändigt och utvändigt får du räkna med att snittpriset per kvadratmeter kan bli upp emot dubbelt så högt som de prisexempel vi anger i den här artikeln.

När en totalrenovering också innefattar exteriören är det vanligt att man rustar upp tekniska installationer som isolering och dränering, och man lägger oftast även nytt tak och rustar upp fasadens beklädnad. I vissa fall behöver man även byta ut fönster och dörrar.

I den här artikeln pratar vi huvudsakligen om invändig totalrenovering. Kort och gott innebär det att alla ytskikt renoveras, och det kan även innebära att man renoverar våtrummen, installerar nytt kök, samt uppdaterar de tekniska och elektriska systemen. Inomhusprojekt börjar oftast med att de befintliga innerväggarna, golvet och taket rivs bort ner till bjälklaget/betongen. Det är inte ovanligt att man ändrar om i planlösningen vid en totalrenovering, och denna typ av renovering är alltså betydligt mer omfattande än en ytskiktsrenovering.

Om du ska renovera ett äldre hus och vill bevara eller restaurera originaldelar innebär det oftast extra arbete och kostnader. Du kan exempelvis behöva anlita externa murare som är experter på att återskapa och restaurera gamla stuckaturer, eller snickare som vet hur man restaurerar och reparerar gamla trästrukturer. Allt arbete som kräver speciallösningar innebär generellt sett en kostnadsökning, och om projektet är omfattande och komplext kan det vara klokt att anlita en inredningsarkitekt redan i planeringsstadiet.

Var hittar man inspiration?

Först och främst bör ni vara eniga om hur ni vill att den nya interiören ska se ut. Det finns mängder av hemsidor, appar och evenemang att nyttja för att hitta inspiration till både materialval och tekniska lösningar:

  • Använd appar som Pinterest och Instagram
  • Besök olika materialleverantörers hemsidor
  • Gå på bo- och villamässor
  • Läs inredningstidningar
  • Om du vill få personlig hjälp med att hitta unika lösningar som anpassas för ditt hem och din familj är det en god idé att anlita en inredningsarkitekt eller inredningsdesigner. På Byggstart kan vi hjälpa dig komma i kontakt med skickliga aktörer inom dessa fält.

I samband med att ni utformar interiören bör ni skriva en tydlig projektplan. Med en tydlig och detaljerad beskrivning av vad renoveringen ska bestå av och i viss mån hur och när det ska genomföras får du till och börja med en bättre uppfattning av dess omfattning. Projektplanen är även viktig att ha på plats eftersom det gör att offerterna ni får in under anbudsprocessen blir så precisa som möjligt, vilket i förlängningen innebär att ni undviker oförutsedda kostnader. I projektplanen bör det helst framgå vilka material och lösningar ni vill använda, eller diverse alternativ. Ni bör också ta med vilka tekniska och strukturella ändringar som eventuellt ska göras.

I vissa fall behöver man göra nya ritningar på huset vid en invändig totalrenovering, exempelvis om man ska dra om vatten- och avloppsledningar eller om planlösningen ska ändras. Då kan det vara nödvändigt att koppla in en arkitekt eller byggingenjör. Vissa entreprenörer kan också utföra den här tjänsten.

Om ni ska utföra arbeten som är lov- eller anmälningspliktiga, som ändringar i bärande väggar, fasader eller liknande, så kan dessa yrkesmänniskor vara behjälpliga med att sammanställa ansökan. 

Hur organiserar man projektet?

När du ska sätta igång med att renovera hus i Stockholm måste du ta ställning till hur du vill organisera ditt projekt. Här finns det några olika alternativ:

  • Totalentreprenad: Med en totalentreprenad har du bara kontakt med en firma. Den här kontakten kallas för huvudentreprenör, och det är denna firma som vanligtvis tar på sig de flesta av de större arbetsområdena, såsom snickeri och mureri. Huvudentreprenören har underleverantörer för alla de arbetsområden som de inte kan utföra själva. Om du väljer den här typen av entreprenad så slipper du organisera själva arbetsprocessen för alla de olika hantverkarna, vilket är en ganska utmanande uppgift i större projekt.
  • Delad entreprenad: Vid delad entreprenad är det du själv som anställer entreprenörer inom alla de olika arbetsområdena. Då måste du själv koordinera arbetet och skriva kontrakt med de olika företagen du anlitar. Detta kan vara aktuellt om du har tidigare erfarenhet som projektledare, vill göra en del av arbetet själv, eller om du redan vet vilka firmor du ska anlita.

I vissa fall kan det bli billigare att välja delad entreprenad, men det innebär också att man måste spendera mycket tid på projektering och koordinering. Om det uppstår problem efter avslutat bygge och du måste nyttja garantin är det dessutom enklare om du bara har en huvudentreprenör att förhålla dig till eftersom det då är denna firma som ansvarar för allt arbete som utförts. För oerfarna husägare rekommenderas därför totalentreprenad. Seriösa entreprenörer ger dig konkurrenskraftiga priser, och de har oftast långvariga relationer med sina underleverantörer vilket innebär att de vet att dessa kan leverera avtalat arbete inom utsatt tid.

Vad kostar en totalrenovering?

Prisdatabasen på Byggstart baseras på tidigare projekt som involverat att renovera hus i Stockholm som utförts med hjälp av entreprenörer i vårt nätverk. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för invändig totalrenovering ligger runt 12.000 kr. Om boendet exempelvis ligger på 200 m2 så blir totalsumman runt 2,4 miljoner.

Totalrenoveringar skiljer sig dock åt väldigt mycket, vilket innebär att kvadratmeterpriset också kan skifta. Hur omfattande renoveringen är samt vilka material man använder har stor inverkan på slutkostnaden. För enkla inomhusrenoveringar kan priset landa på 7.000 kr per kvadratmeter, men om man vill ha lösningar och material av högre kvalitet, specialbyggda installationer och stora förändringar i planlösningen så kan priset stiga till så mycket som 25.000 kr per kvadratmeter eller mer. Om du dessutom ska renovera fasaden eller göra en tillbyggnad får du räkna med betydligt högre kvadratmeterpriser.

Tänk även på att ditt projekt kan ge rätt till rotavdrag. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för avdraget.

Vad är det som driver upp kostnaderna?

Vid en totalrenoveringen är det främst boendets storlek och projektets omfång som påverkar slutpriset. Samtidigt så påverkas en del fasta kostnader positivt när man renoverar större ytor, och kvadratmeterpriset för renovering av större hus brukar vara lägre än för mindre projekt i samma standardklass.

Standard och materialval påverkar också priset en hel del. Om man vill använda sig av mer exklusiva material och implementera platsbyggda speciallösningar springer kostnaderna snabbt iväg. Detta gäller allt från köks- och badrumsinredning till parkettgolv och fönster. Inom varje materialkategori finns det både högt och lågt när det kommer till kvalitet och pris. Ett standardkök från IKEA kan kosta så lite som 50.000 kr, medan ett specialdesignat kök från en ansedd leverantör kan gå på flera hundra tusen. Du kan spara mycket pengar på ditt projekt genom att hålla utkik efter kampanjer och specialerbjudanden på material. Det är heller inte ovanligt att entreprenören har avtal med olika leverantörer, så kolla med entreprenören innan du beställer hem något. Har du tur kan det bli en lönsam affär.

Tekniska lösningar såsom ventilation, belysning och uppvärmning finns också i olika kvalitet och prisklasser, vilket innebär att du även här kan göra stora besparingar. Var uppmärksam på att pris och standard hör ihop i ännu större utsträckning för tekniska lösningar, så du bör bestämma dig för om det är priset eller kvaliteten som är viktigast.

Våtrum och kök är de rum som har högst kvadratmeterpris vid en totalrenovering. Att bara totalrenovera ett badrum kostar mellan 200.000 och 400.000 kr, så antalet våtrum och kök som ska renoveras har en stor inverkan på slutpriset.

Många vill också göra ändringar i planlösningen när de renoverar. Andra strukturella ingrepp, såsom flytt av trappor eller installation av nya dörrar och fönster, drar också upp priset. Dessa typer av arbeten kostar betydligt mer än “vanliga” ingrepp, och om du vill spara in pengar kan det vara en god idé att vänta med sådana åtgärder.

Valet av entreprenör har också en stor inverkan på priset. Om du är färdig med projektplaneringen och letar efter en entreprenör som kan påbörja arbetet med ditt renoveringsprojekt kan du använda Byggstart som är en gratistjänst för dig som byggherre. Vi jobbar konstant med att kvalitetssäkra entreprenörerna i vårt nätverk så att vi ska kunna garantera att du endast kommer i kontakt med de objektivt bästa entreprenörerna i ditt område. När du använder tjänsten och tar emot offerter från entreprenörer åtar du dig inga förpliktelser. Registrera ditt projekt på Byggstart så hör vi av oss till dig.

Vad kan jag göra själv?

När det kommer till att renovera hus i Stockholm finns det inomhusarbete som inte är lovpliktigt, så det är tekniskt sett mycket som du kan göra själv. Detta gäller både golvläggning, målning, kakelsättning, rivning av befintliga installationer (såsom kök, badrumsinredning) och avfallshantering. Allt som involverar elarbete är det enda som du absolut inte får göra själv. Du bör även vara observant på att vissa arbetsmoment, såsom rörläggning i våtrum och liknande, kräver erfarenhet och kunskap. Om arbetet inte utförs på ett fackmannamässigt sätt och någonting går snett så är det du själv som är ansvarig. Detta kan leda till att din försäkring inte täcker skadan om den har uppstått till följd av installationsfel. Tekniskt arbete som har att göra med rör och el bör du alltså inte utföra själv.

Om du är ute efter att öka värdet på din bostad är det dessutom viktigt att allt arbete håller ett högt kvalitetsmått. Det tar vanligtvis också längre tid för en lekman att utföra de olika arbetsmomenten än vad det tar för en hantverkare. Tänk därför noga igenom om din medverkan lönar sig i längden eller inte. Du kan dock nästan alltid ta på dig att städa byggarbetsplatsen och hantera avfall utan att ditt bidrag utgör en kvalitetsrisk för projektet.

Man bör generellt sett heller aldrig ta på sig uppgifter som man inte känner sig hundra procent trygg i. En totalrenovering är ett komplicerat projekt, och som privatperson har man sällan en komplett överblick över alla de tekniska detaljer och regler som varje arbetsmoment involverar.

Måste jag ansöka om bygglov?

Oftast behöver man inte söka bygglov när man bara ska göra en invändig renovering av sitt hus, men för många ingrepp krävs det en anmälan till kommunen. Kolla vad som gäller för just ditt hus redan i planeringsstadiet för att undvika förseningar. För bygglovsrelaterade frågor vänder du dig till byggnadsnämnden i din hemkommun.

Om du däremot ska göra en tillbyggnad som är större än 15 m2, eller om du ska göra fasadändringar såsom att installera nya fönster eller dörrar, behöver du antagligen söka bygglov. Detta kan även gälla om man bara vill måla om huset i en ny färg, då vissa områden anses ha ett särskilt kulturhistoriskt värde som man vill bevara. I vissa fall behöver man även bygglov om omfattningen av renoveringen anses utgöra en ombyggnad, och då kan det ställas utformningskrav och tekniska egenskapskrav på hela byggnaden. Men var gränsen går för en “vanlig” renovering och en ombyggnad måste bedömas i varje enskilt fall. Kolla med kommunen vad som gäller innan du anställer en entreprenör.

Det är en god idé att ta hjälp av en arkitekt när du ska ansöka om bygglov eller göra en anmälan eftersom det krävs ritningar som beskriver de ändringar man vill göra. Var ute i god tid med din ansökan. Handläggningstiderna för en bygglovsansökan kan ta upp till 10 veckor och 4 veckor för en anmälan (som allra mest får det ta 20 respektive 8 veckor), och därefter tar det ytterligare fyra veckor innan man kan få ett startbesked för att påbörja arbetet. 

Tio tips för ett lyckat projekt

  1. Sätt igång med planeringen så tidigt som möjligt. Sätt upp en utförlig tidsplan med goda marginaler mellan de olika arbetsmomenten för att undvika förseningar.
  2. Få koll på storleken på er budget direkt. Prata med banken i ett tidigt skede så blir det enklare att fördela pengarna mellan de olika momenten i renoveringsprojektet.
  3. Så fort du bestämt dig för att renovera ska du börja hålla utkik efter erbjudanden på material och tekniska lösningar. Hittar du ett bra erbjudande är det aldrig fel att slå till så länge du har tillräckligt med förvaringsutrymme.
  4. När det kommer till anbudsprocessen rekommenderar vi på Byggstart att du ber om anbud från tre olika entreprenörer. Då får du garanterat konkurrenskraftiga offerter, och när du jämför de olika buden är det bra att göra en sammanställning över vad de olika firmorna tar för de olika arbetsmomenten.
  5. När du har valt ut ett bud som du är nöjd med är du redo att skriva kontrakt med entreprenören. Se till att kontraktet är tydligt och detaljerat. Du kan med fördel använda den här mallen från Konsumentverket.
  6. Sätt ihop en tidsplan tillsammans med entreprenören som ingår i kontraktet. Då kan du enkelt hålla koll på projektet och se att allt löper på som det ska.
  7. Ta bara på dig arbete som du har tid och kompetensen att utföra och som du känner dig trygg i.
  8. Återigen, var objektiv när du värderar dina egna arbetsförmågor. Att ge sig på ett moment som man inte behärskar kan bli en dyr affär som leder till förseningar för hela projektet.
  9. När arbetet är färdigt bör du anlita en extern och certifierad besiktningsperson som utför en slutbesiktning av entreprenaden. Det är vanligt att man väntar med den sista utbetalningen till entreprenören tills man fått bekräftat att arbetet har utförts på ett korrekt sätt.
  10. När bygget är färdigt får du inte glömma att be om dokumentation på det utförda arbetet. Dessa dokument (såsom våtrumsintyg och kvitton) kan vara viktiga att kunna visa upp vid försäljning, reklamation, framtida renoveringar och liknande.

Redo att sätta igång?

Om du är redo att komma igång med ditt projekt kan du registrera det på Byggstart. När du registrerat ditt projekt kontaktar vi dig via telefon för att gå igenom projektet innan vi kopplar samman dig med de entreprenörer som är mest lämpade för ditt projekt i ditt område. Du åtar dig inga förpliktelser genom att ta emot anbud från entreprenörerna. Kolla in Byggstart om du vill veta mer.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.