Renovera hus i Stockholm: 9 smarta tips

Renovera hus i Stockholm

Innehåll:

1. Planering och budget 2. Pris och ansökan 3. Utförande av projektet

1. Påbörja projekteringen i god tid

Att renovera hus i Stockholm är både tidskrävande och dyrt. Om hela huset ska renoveras kan det ta mellan 5 till 10 månader. Varje projekt bör därför planeras väl innan det sätts igång. Då blir det betydligt enklare att hitta entreprenörer som är lämpade för projektet, och arbetet kommer oftast även igång fortare om man har ett detaljerat underlag när man väl har hittat en entreprenör man är nöjd med.

En utförlig projektbeskrivning gör det även mer sannolikt att man får ett korrekt kostnadsförslag från entreprenören. En projektbeskrivning är en översikt över allt arbete som ska göras, hur det ska utföras, och vilka material som ska användas. När du kontaktar entreprenören behöver du inte ha varenda detalj på plats, det finns fortfarande utrymme att ändra sig angående tapeten i sovrummet. Däremot bör du ha bestämt dig för om du exempelvis vill att väggen ska målas, om nya paneler ska monteras på väggen, eller om den ska tapetseras. Det är dessa mer övergripande detaljer gällande utförandet som är bra att ha på plats. När du pratar med entreprenören så kommer ni dock tillsammans att färdigställa den projektbeskrivning som du på förhand tagit fram, så den behöver heller inte vara perfekt när du kontaktar firman.

2. Få en överblick av projektets ekonomiska aspekter

Kontakta banken i ett tidigt skede för att se vilken budget du har att röra dig med när du ska renovera hus i Stockholm. På så vis kan du snabbt se vilken standard på renoveringen du har råd med, och vilken typ av material ni kan använda. Detta är högst relevant för de som renoverar i syfte att öka värdet på huset inför en försäljning.

Att på förhand säga hur hög en eventuell värdeökning blir efter renovering är svårt eftersom det finns många olika variabler att ta i beaktning. Det är särskilt dessa faktorer som spelar roll:

  • Befintlig standard i förhållande till standard efter avslutad renovering: Husets värdeökning är proportionell till standardhöjningen till en viss grad. Även om standarden efter renoveringen är god är läget och bostadsmarknadens konjunktur de yttersta faktorerna som avgör värdet av ditt hus. 
  • Stil: Den stil man renoverar i kan vara avgörande eftersom den måste tilltala potentiella köpare för att leda till en värdeökning. Därför kan det vara en bra idé att renovera i populära stilar och neutrala färger istället för att sätta sin unika prägel på huset om syftet med renoveringen är att få upp värdet inför en försäljning.

3. Vilka kostnader är det som driver upp priset?

Det är bra att redan i planeringsstadiet vara aktsam på några av de utgiftsposter som tenderar att driva upp priset:

  • Storlek: En av de variabler som påverkar priset mest är självfallet storleken på boendet, eller rättare sagt storleken på den del av boendet som ska renoveras. Om du har en stram budget är det därför en bra idé att överväga vilka delar av boendet som är i störst behov av en renovering, och vilka delar som kan lämnas till ett senare skede.
  • Material: Allt från badrumsarmatur och kakel till bänkskivor och färg kommer i många olika prisklasser och kvalitet. Sätt dig in i vad de olika alternativen kostar och håll utkik på kampanjer och specialerbjudanden hos olika återförsäljare. Kom också överens om vad det är som är viktigast för er. Är det låga kostnader eller hög kvalitet som prioriteras?
  • Tekniska lösningar: Tekniska lösningar inkluderar bland annat ventilationssystem, elanläggningar och olika former av uppvärmning. I likhet med övrigt material så finns det många olika prisklasser att välja mellan. Dock bör du vara uppmärksam på att man sällan tjänar in pengar på att snåla med kvaliteten när det kommer till de tekniska lösningarna.
  • Platsbyggda lösningar: Det är nästan alltid dyrare att få specialtillverkade lösningar än att köpa färdiga lösningar i butik. Dock kan en specialdesignad lösning göra mycket för funktionalitet och effektivitet i ett hem, så överväg noga om det lönar sig i slutändan.
  • Antal badrum och kök: Dessa är de dyraste rummen att renovera. Ett badrum kostar ofta runt 250.000 kr att renovera, så ju färre av dessa rum du renoverar desto billigare kommer du undan.
  • Val av entreprenör: Först och främst kommer du få olika kostnadsförslag från olika entreprenörer. Om du dock enbart har bett om anbud från seriösa hantverkare och gjort en grundlig projektbeskrivning så kommer prisförslagen inte avsevärt skilja sig åt. Det är dock inte enbart summan på offerten som påverkar slutkostnaden. Om du exempelvis måste hyra ett annat boende under renoveringstiden så blir totalkostnaden högre ju längre tid det tar för entreprenören att slutföra renoveringen. Ha detta i åtanke när du jämför olika bud.

Tänk även på att ditt projekt kan ge rätt till rotavdrag. I den här artikeln kan du läsa mer om vad som gäller för avdraget.

4. Ta reda på om du behöver bygglov

Vanligtvis behöver man söka bygglov eller anmäla vissa åtgärder till kommunen när man ska renovera hus i Stockholm och andra delar av landet. Lov- eller anmälningsplikten beror på åtgärdernas art och omfattning, eventuell detaljplan samt på din kommuns bestämmelser. Börja därför redan i planeringsstadiet med att höra med byggnadsnämnden om vad som gäller i din kommun. 

Här tar vi upp de vanligaste åtgärderna som antingen kräver bygglov eller anmälan när man renoverar huset. Kontrollera alltid vilka specifika krav som gäller för varje åtgärd.

  • Tillbyggnad: Om du ska utöka husets boyta med upp till 15 kvadratmeter behöver du göra en anmälan, överstiger den 15 kvadratmeter bör bygglov sökas.
  • Ändrad användning av ett rum: En ändrad användning kan till exempel vara om en källare eller en vind byggs om till ett vanligt bostadsutrymme eller garaget görs om till en butik. För att en ändrad användning ska vara bygglovspliktig krävs ett väsentligt annat ändamål. 
  • Fasadändring: Stora ingrepp på fasaden, som installation av fönster eller om man ska måla huset i en ny färg, kräver oftast bygglov från kommunen. Om ditt hus inte omfattas av en detaljplan kan det räcka med en anmälan.
  • Terrass/veranda: Mindre verandor och terrasser i marknivå kräver oftast inte bygglov, men kolla alltid för säkerhets skull. Lovplikten beror bland annat på din kommun och om byggnadens yttre utseende påverkas avsevärt. 
  • Ytterligare bostad: Tänker du inrätta ytterligare en bostad i ditt enbostadshus räcker det med att göra en anmälan. Specifika åtgärder kan dock kräva bygglov.  
  • Bärande strukturer: Alla ändringar i bärande väggar, golv eller konstruktioner kräver att man gör en anmälan till kommunen. 

Om du måste söka om bygglov kan du ta hjälp av en entreprenör eller arkitekt, men det är inget tvång. Ju mer komplext projektet är desto mer utförlig och korrekt måste ansökan vara, så om du känner dig osäker lönar det sig ofta att ta hjälp av ett proffs.

5. Hitta en entreprenör som passar ditt projekt

Förutom kostnadsförslaget så finns det en del saker du bör tänka på när du ska välja entreprenör till ditt renoveringsprojekt.

  • Ekonomisk stabilitet: Genom att utföra en kreditkontroll samt kolla upp om företaget betalat in sina skatter och avgifter i tid får du en ganska bra bild av deras ekonomi.
  • Referenser: Se till att entreprenören du väljer framgångsrikt har genomfört liknande projekt tidigare. Försök få tag på referenser som du själv kan ringa och kolla upp.
  • Certifikat: I Sverige finns det många olika certifikat man kan få som hantverkare. Alla certifikat förutom auktorisation som elinstallatör är frivilliga, och de fungerar som en extra kvalitetsstämpel. Från försäkringsbolag krävs oftast att hantverkare som jobbar med VVS och våtrum ska ha Våtrumscertifikat för att försäkringen ska täcka eventuella skador.

Byggstart är en gratistjänst som kopplar ihop dig med de objektivt bästa entreprenörerna i ditt område. Vi jobbar dagligen med att kvalitetssäkra hantverkarna i vårt nätverk. Registrera gärna ditt projekt på byggstart när du är redo för att börja ta emot anbud på ditt renoveringsprojekt.

6. Skriv ett tydligt kontrakt och en projektplan

När du har hittat den rätta entreprenören för att renovera hus i Stockholm så är det först och främst viktigt att man skriver ett tydligt och detaljerat kontrakt. I kontraktet bör det framgå vem som ska göra vad och inom vilken tidsram saker ska utföras. Det bör också finnas ett avsnitt som specificerar hur oförutsedda kostnader och förseningar ska hanteras samt vad eventuella garantier täcker och hur länge. Använd gärna Konsumentverkets standardmall för kontrakt för hantverkartjänster. Den hittar du här.

Vi rekommenderar också att du sätter dig ner med entreprenören och skriver en projektplan med datum för milstolpar som bilaga till kontraktet. Planen bör innehålla många milstolpar och en mer detaljerad beskrivning av arbetet som ska utföras. När arbetet väl sätter igång kan du använda projektplanen som en checklista för att se att arbetet flyter på som det ska.

7. Ta inte på dig för mycket av arbetet själv

Det är många som tänker att de ska ta på sig en stor del av renoveringsarbetet själva för att spara pengar, och det kan man göra om man besitter både den kompetens och kapacitet som krävs. Det är nämligen väldigt vanligt att man övervärderar hur mycket tid man har att lägga på projektet, och många tror också att det är betydligt enklare att renovera än vad det faktiskt är. Vissa klarar av att måla, lägga kakel och spika fast lister utan problem, men det är långt ifrån alla som är praktiskt lagda. Arbetet måste hålla ett högt kvalitetsmått om man vill garantera en värdeökning av bostaden efter renoveringen.

Lyckligtvis finns det vissa uppgifter som man nästan alltid kan ta på sig utan att riskera att kvaliteten på projektet blir lidande. Du kan med fördel ta hand om städningen på byggarbetsplatsen och bortförsel av avfall. Du kan också stå för leverans av material och möblemang till byggarbetsplatsen.

8. Besök byggarbetsplatsen

Det är en god idé att besöka byggarbetsplatsen med jämna mellanrum. Här är det bra att ha projektplanen i handen så att du kan stämma av att arbetet fortskrider som planerat. Att ha god kommunikation med hantverkarna är också bra eftersom det blir enklare att undvika missförstånd. Ta bilder på byggarbetsplatsen under arbetets gång. Dessa är bra att ha om det uppstår fel eller missförstånd, men de kan också bara vara trevliga att ha som minnen.

9. Projektet är slut när alla formaliteter är ordnade

Innan projektet kan anses vara avslutat bör en del formella punkter vara avklarade. Först och främst bör du göra en slutbesiktning med en oberoende besiktningsman med erfarenhet inom byggbranschen. Detta kan exempelvis vara en byggingenjör eller en snickarmästare. Se till att eventuella fel och brister åtgärdas innan du betalar ut den sista delen av det överenskomna beloppet till entreprenören.

Sist men inte minst bör du också se till att du fått alla relevanta dokument, kvitton och intyg från entreprenören och de berörda hantverkarna. Dessa är bra att ha vid framtida renoveringsarbeten, och de kan även behövas när du ska sälja bostaden eller om du behöver nyttja garantin. 

Om du har gjort en anmälan eller beviljats ett bygglov får du inte glömma att du behöver ett slutbesked från byggnadsnämnden innan du kan ta huset i bruk igen.

Nästa steg:

Fler artiklar:

Kom igång

Hitta pålitliga proffs för bygg och renovering. Få flera olika offert på ditt byggprojekt.